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AnzeigeWann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Ein Beitrag von: Rhomberg Bau
Ob Altersvorsorge, passives Einkommen oder Inflationsschutz – viele Menschen fragen sich: Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage? Um dieser Frage auf den Grund zu gehen, haben wir mit dem Immobilienexperten Manuel Weiner von Rhomberg Bau gesprochen. Er erklärt, wie sich Immobilien als Geldanlage nutzen lassen und worauf Anleger achten sollten, bevor sie investieren.
Grundsätzlich gibt es mehrere Möglichkeiten, mit Immobilien Geld zu verdienen. „Zum einen über die Mieteinnahmen, die einen regelmäßigen Cashflow erzeugen und die Tilgung und Zins bedienen“, sagt Weiner. „Zum anderen über die Wertsteigerung der Immobilie. Bei einem späteren Verkauf kann daraus ein Gewinn entstehen.“ Auch steuerliche Vorteile spielen eine Rolle. So lassen sich Immobilien und Kosten abschreiben, was sich positiv auf den Cashflow nach Steuern auswirkt.
Inhaltsverzeichnis
Sind Immobilien als Kapitalanlage sinnvoll?
„Ja, also Immobilien sind aus mehreren Gründen sinnvoll als Kapitalanlage“, erklärt Immobilienexperte Manuel Weiner im Interview. Einer der wichtigsten Gründe ist der Inflationsschutz: Während viele Anlageformen bei hoher Inflation an Wert verlieren, steigen die Mieten und der Immobilienwert oft mit der Inflation, insbesondere in Wachstumsregionen. Wer früh einsteigt, profitiert langfristig.
Ein weiterer Grund, warum eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll ist, ist die stetige Einkommensquelle durch Mieteinnahmen. Diese können – je nach Objekt und Lage – stabile monatliche Einnahmen sichern. Zusätzlich besteht bei vielen Immobilien ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial, vor allem in gefragten Lagen.
Man kauft eine Immobilie zu einem festen Einstandspreis mit einer zeitlich fixierten Belastung aus Zins und Tilgung und vermietet sie zu einem bestimmten Betrag. Jede weitere Mietsteigerung über die Jahre, z. B. bei Neuvermietung, verbessert so die Ausgangslage weiter.
Manuel Weiner von Rhomberg Bau
Auch steuerliche Vorteile machen Immobilien als Kapitalanlage sinnvoll. Abschreibungen, wie etwa die fünf Prozent degressive Abschreibung bei Neubauten in den ersten sechs Jahren, und die Absetzbarkeit von Zinsen bei einer Finanzierung verbessern den Cashflow nach Steuern erheblich.
Risiken bei einer Immobilie als Wertanlage
Natürlich bringt jede Kapitalanlage auch Risiken mit sich. Bei Immobilien ist es vor allem die Abhängigkeit vom Mieter. Kommt es zu Mietausfällen oder Leerstand, entstehen schnell finanzielle Engpässe. Auch Instandhaltungskosten können zur Belastung werden – ob durch normale Abnutzung oder neue gesetzliche Vorgaben wie das Gebäudeenergiegesetz.
Man darf nicht vergessen: Eine Immobilie ist ein Anlageprodukt, bei dem auch während der Haltedauer immer wieder Investitionen nötig sein können.
Manuel Weiner von Rhomberg Bau
Außerdem ist eine Immobilie eine vergleichsweise illiquide Geldanlage – das bedeutet: Sie kann nicht schnell veräußert oder flexibel umgeschichtet werden. Wer investiert, muss langfristig planen.
Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Laut Weiner lautet die klare Empfehlung: Je früher, desto besser. „Gerade junge Menschen profitieren von der langen Haltedauer. Wer früh in eine kleine Ein- oder Zwei-Zimmer-Wohnung investiert, kann diese nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen – und mit dem Gewinn Eigenkapital für weitere Projekte aufbauen.“
Immobilien eignen sich also nicht nur als Altersvorsorge, sondern auch als strategisches Instrument für den langfristigen Vermögensaufbau.
Ab welcher Rendite lohnt sich eine Immobilie?
„Das hängt stark vom eigenen Risikoprofil ab“, betont Manuel Weiner. In Großstädten wie München liegt die Mietrendite oft nur bei zwei bis drei Prozent – dafür ist die Wertentwicklung stabil und das Risiko von Leerstand gering. In ländlicheren Regionen lassen sich dagegen vier bis fünf Prozent Rendite erzielen, jedoch bei höherem Risiko hinsichtlich Mietausfällen oder stagnierender Preise.
Grundsätzlich gilt:
Je höher die Mietrendite, desto besser – aber auch desto größer das unternehmerische Risiko. Wer langfristig plant und auf Wertsteigerung setzt, kann auch mit geringerer Anfangsrendite erfolgreich sein.
Neubau oder Bestandsimmobilie – ein strategischer Unterschied
Bei der Frage, ob sich eine Immobilie lohnt, spielt auch der Zustand des Objekts eine große Rolle. „Zunächst sollte man entscheiden, ob man in einen Neubau oder in eine Bestandsimmobilie investieren möchte“, so Weiner.
Der Mietpreismultiplikator als Orientierung
Ein wichtiger Kennwert ist der sogenannte Mietpreismultiplikator, also das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete. „Er ist quasi der Kehrwert der Rendite“, erklärt Weiner. In München liegt dieser Faktor oft bei 33 bis 35, in kleineren Städten bei 20 bis 25. Je niedriger der Wert, desto schneller amortisiert sich die Investition durch die Mieteinnahmen.
Beispiel zur Renditeberechnung
Ein einfaches Rechenbeispiel verdeutlicht, wie sich die Bruttomietrendite ermitteln lässt:
Kaufpreis
250.000 €
Jahresnettokaltmiete
10.000 €
Bruttomietrendite
(10.000 € ÷ 250.000 €) × 100 = 4 %
Beachten Sie: Die Nettomietrendite fällt geringer aus, da sie nur die tatsächlichen Mieteinnahmen nach Abzug der laufenden Kosten berücksichtigt, wie etwa für Verwaltung, Instandhaltung oder Leerstand.
Abschreibungen clever nutzen
Ein Punkt, der häufig unterschätzt wird, sind die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Viele rechnen schlicht: Mieteinnahme minus Kaufpreis – lohnt sich oder nicht?
Dabei lässt sich oft zusätzliches Potenzial heben.
Manuel Weiner von Rhomberg Bau
Wer etwa eine Immobilie mit bereits bestehenden Instandhaltungsrücklagen kauft, kann diese Rücklagen für Sanierungen nutzen und trotzdem die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten geltend machen, auch wenn man die Rücklagen selbst gar nicht aufgebaut hat. Besonders bei Neubauten kann die neue degressive Abschreibung mit fünf Prozent jährlich in den ersten sechs Jahren den Cashflow nach Steuern erheblich verbessern.
Durch Abschreibungsmöglichkeiten und den Einsatz von Fremdkapital liegt die Eigenkapitalrendite oftmals im zweistelligen Bereich, gleichzeitig verbunden mit der Sicherheit einer Immobilie. Eine individuelle steuerliche Beratung vor Ankauf einer Immobilie ist daher sehr zu empfehlen.
Wie viel Eigenkapital sollte eingebracht werden?
„In der Regel sollte man zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital mitbringen“, rät Weiner. Banken fordern diesen Anteil oftmals nicht nur für die Finanzierung, sondern je mehr Eigenkapital, desto geringer das Finanzierungsrisiko für die Bank und damit verbunden bessere Zinskonditionen für den Immobilienkäufer. Außerdem reduziert sich dadurch die monatliche Belastung.
Tipp
Wer schon Immobilien besitzt, kann die getilgten Beträge als Sicherheit für neue Finanzierungen nutzen und als Eigenkapitalersatz für den Kauf von weiteren Immobilien verwenden. So ist auch eine weitere Investition ohne zusätzliches Barvermögen möglich.
Welche Immobilien eignen sich für eine Kapitalanlage?
Nicht jede Immobilie ist automatisch eine gute Geldanlage. Wer nachhaltig investieren möchte, sollte auf das richtige Objekt achten. Das bedeutet: gute Lage, solide Substanz und stabile Mieteinnahmen. Doch welche Immobilienarten sind besonders geeignet?
Eigentumswohnungen
Mehrfamilienhäuser
Gewerbeimmobilien
So finden Sie die richtige Anlageimmobilie
Die passende Immobilie zu finden, ist eine der wichtigsten und gleichzeitig anspruchsvollsten Aufgaben für Anleger. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle: vom Kaufpreis über die Lage bis hin zu steuerlichen Aspekten. Manuel Weiner empfiehlt: „Man muss sich mit dem Markt auseinandersetzen und wissen, was man will – und was man sich leisten kann.“
Immobilie als Kapitalanlage finanzieren – so geht’s
Die richtige Finanzierung ist der Grundstein für jede erfolgreiche Immobilieninvestition. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchte, sollte sich frühzeitig mit den verschiedenen Finanzierungsmodellen auseinandersetzen. Sie beeinflussen nicht nur die monatliche Belastung, sondern auch die langfristige Rendite und den steuerlichen Spielraum.
Klassisch: Das Bankdarlehen
Der häufigste Weg führt über ein klassisches Annuitätendarlehen bei der Bank. Dabei leistet der Käufer über die Laufzeit hinweg konstante Raten, bestehend aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Laut Manuel Weiner verlangen Banken in der Regel 20 bis 30 Prozent Eigenkapital, um ein solches Darlehen zu vergeben. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto niedriger fällt in der Regel der Zinssatz aus – und desto besser die Gesamtkonditionen.
Alternative: Finanzierung über privates Darlehen
Neben dem Bankkredit gibt es auch private Finanzierungsmodelle für Kapitalanlagen, etwa über Familienangehörige. Weiner nennt ein Beispiel: „Ein unbesichertes Darlehen vom Ehepartner, das fremdüblich (ungefähr acht bis zehn Prozent) verzinst wird, ist steuerlich wirksam. Der Kreditnehmer kann die Zinsen bei seinem persönlichen Steuersatz absetzen – und der liegt in der Regel höher als die Kapitalertragssteuer, die der Partner auf die Zinseinnahmen zahlt.“
Fazit: Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Immobilien können eine sinnvolle und stabile Kapitalanlage sein – vorausgesetzt, Sie kennen Ihre Ziele und bewerten die Investition realistisch. Die Kombination aus regelmäßigen Mieteinnahmen, langfristiger Wertsteigerung und steuerlichen Vorteilen macht sie besonders attraktiv für Menschen, die langfristig Vermögen aufbauen möchten.
Manuel Weiner bringt es auf den Punkt: „Man bekommt keine Rendite geschenkt. Wie bei allen Kapitalanlagen gilt: Je höher die erwartete Rendite, desto größer das Risiko – und umgekehrt.“ Finden Sie Ihre Immobilie als Kapitalanlage jetzt bei den Immobilienangeboten von Rhomberg Bau.
Für den Inhalt dieses Artikels ist verantwortlich:
Rhomberg Bau GmbH Zechwaldstraße 1
88131 Lindau
