Verkehrswert Grundstück ermitteln: Bedeutung, Unterschied zum Marktwert und mehr
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Verkehrswert Grundstück ermitteln: Bedeutung, Unterschied zum Marktwert und mehr
Ein Beitrag von: BAUR Immobilien GmbH
Ermitteln Sie den Verkehrswert Ihres Grundstücks. Wir klären über das Vorgehen und die Faktoren auf.
(Foto: Canva)
Der Verkehrswert eines Grundstücks ist ein zentraler Begriff bei der Immobilienbewertung. Ob für den Verkauf, die Erbschaft oder steuerliche Zwecke – das Wissen um den Verkehrswert ist entscheidend.
In diesem Artikel, erstellt mit Hilfe von Frank Baur von BAUR Immobilien, erfahren Sie, was der Verkehrswert ist, wie er sich vom Marktwert unterscheidet und welche Methoden es zur Ermittlung gibt.
Inhaltsverzeichnis
Verkehrswert Grundstück ermitteln: So gehen Sie vor
Verkehrswert Grundstück: Was sagt er aus?
Wo liegt der Unterschied zwischen Verkehrswert und Bodenrichtwert?
Verkehrswert Ihres Grundstücks ermitteln
Verkehrswert Grundstück: Faktoren
Grundstückswert selbst ermitteln
Verkehrswert Grundstück: Was sagt er aus?
Der Verkehrswert eines Grundstücks ist der Preis, der zum Zeitpunkt der Ermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Er bildet die Grundlage für verschiedene Entscheidungen und rechtliche Vorgänge im Immobilienbereich.
In folgenden drei Fällen wird der Verkehrswert genutzt:
beim Verkauf
bei Steuerangelegenheiten
beim Erbe
In allen drei Fällen ist ein Verkehrswertgutachten hilfreich. Bei Verkaufsabsichten ist jedoch zu beachten, dass der Verkehrswert nicht mit dem Marktwert übereinstimmen muss.
Frank Baur von BAUR Immobilien
Wo liegt der Unterschied zwischen Verkehrswert und Bodenrichtwert?
Der Verkehrswert gibt den gesamten Wert der Immobilie einschließlich des Grundstücks wieder, während der Bodenrichtwert lediglich den durchschnittlichen Bodenwert ohne Gebäude angibt.
Frank Baur erklärt: „Den Verkehrswert muss man individuell errechnen lassen, den Bodenrichtwert kann man in Baden Württemberg online im BORIS einsehen.“
Verkehrswert Ihres Grundstücks ermitteln
Bei der Bewertung von Immobilien gibt es verschiedene Methoden, die je nach Art der Immobilie und dem Zweck der Bewertung angewendet werden. Die drei gängigsten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Nachfolgend werden diese Verfahren anhand von Beispielen erklärt.
Beispiel Angenommen, du möchtest den Wert einer Eigentumswohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche in einer Stadt bestimmen. Dazu suchst du vergleichbare Wohnungen, die kürzlich verkauft wurden. Du findest drei ähnliche Wohnungen: Wohnung A: 75 m², verkauft für 300.000 Euro Wohnung B: 85 m², verkauft für 340.000 Euro Wohnung C: 80 m², verkauft für 320.000 Euro
Berechnung Preis pro Quadratmeter: Wohnung A: 300.000 Euro / 75 m² = 4.000 Euro/m² Wohnung B: 340.000 Euro / 85 m² = 4.000 Euro/m² Wohnung C: 320.000 Euro / 80 m² = 4.000 Euro/m² Durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter: (4.000 Euro + 4.000 Euro + 4.000 Euro) / 3 = 4.000 Euro/m² Wert der zu bewertenden Wohnung: 80 m² × 4.000 Euro/m² = 320.000 Euro Ergebnis: Die Wohnung, die du bewerten möchtest, hat basierend auf dem Vergleichswertverfahren einen geschätzten Wert von 320.000 Euro.
Beispiel Angenommen, du möchtest den Wert eines Einfamilienhauses mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern und einer Grundstücksfläche von 500 Quadratmetern bestimmen. Das Haus hat einen mittleren Ausstattungsstandard.
Schritte im Sachwertverfahren Ermittlung der Herstellungskosten: Die Normalherstellungskosten (NHK) für Häuser mit mittlerem Standard betragen in deiner Region beispielsweise 1.500 Euro pro Quadratmeter. Herstellungskosten: 150 m² × 1.500 Euro/m² = 225.000 Euro Alterswertminderung: Das Haus ist 20 Jahre alt. Eine lineare Abschreibung über 50 Jahre (übliche Nutzungsdauer) ergibt eine Wertminderung von 40%. Alterswertminderung: 225.000 Euro × 40% = 90.000 Euro Restwert des Hauses: 225.000 Euro - 90.000 Euro = 135.000 Euro Wert des Grundstücks: Der Bodenrichtwert in der Region beträgt 200 Euro pro Quadratmeter. Grundstückswert: 500 m² × 200 Euro/m² = 100.000 Euro Sachwert des Gebäudes (ohne Marktanpassung): Sachwert des Hauses: 135.000 Euro Grundstückswert: 100.000 Euro Gesamtsachwert: 135.000 Euro + 100.000 Euro = 235.000 Euro Marktanpassung: Der Marktanpassungsfaktor in der Region liegt bei 1,1 (um die Marktbedingungen zu berücksichtigen). Angepasster Sachwert: 235.000 Euro × 1,1 = 258.500 Euro Ergebnis: Der geschätzte Wert des Einfamilienhauses nach dem Sachwertverfahren beträgt 258.500 Euro.
Beispiel Angenommen, du möchtest den Wert eines Mehrfamilienhauses mit vier vermieteten Wohneinheiten bestimmen. Die Gesamtwohnfläche beträgt 400 Quadratmeter, und das Grundstück hat eine Fläche von 600 Quadratmetern.
Schritte im Ertragswertverfahren Ermittlung der jährlichen Mieteinnahmen: Die durchschnittliche Miete beträgt 10 Euro pro Quadratmeter. Jährliche Mieteinnahmen: 400 m² × 10 Euro/m² × 12 Monate = 48.000 Euro pro Jahr Bewirtschaftungskosten: Diese beinhalten Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallwagnis. Sie werden oft pauschal angesetzt, z.B. 20% der Mieteinnahmen. Bewirtschaftungskosten: 48.000 Euro × 20% = 9.600 Euro pro Jahr Jährlicher Reinertrag: 48.000 Euro - 9.600 Euro = 38.400 Euro pro Jahr Bodenwert: Der Bodenrichtwert beträgt in der Region 200 Euro pro Quadratmeter. Grundstückswert: 600 m² × 200 Euro/m² = 120.000 Euro Liegenschaftszins und Kapitalisierung: Der Liegenschaftszins (Marktzins für vergleichbare Immobilien) beträgt z.B. 5%. Kapitalisierung des Reinertrags: 38.400 Euro / 0,05 = 768.000 Euro Ertragswert des Gebäudes: Ertragswert des Gebäudes: 768.000 Euro Hinzurechnung des Bodenwertes: 768.000 Euro + 120.000 Euro = 888.000 Euro Ergebnis: Der geschätzte Wert des Mehrfamilienhauses nach dem Ertragswertverfahren beträgt 888.000 Euro.
Fazit: Diese drei Verfahren – Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren – sind zentrale Methoden in der Immobilienbewertung. Je nach Art der Immobilie und deren Nutzung wird das geeignete Verfahren angewendet, um einen realistischen Marktwert zu ermitteln.
Diese drei Verfahren – Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren – sind zentrale Methoden in der Immobilienbewertung. (Foto: Canva)
Verkehrswert pro m2 berechnen
Man kann zum Beispiel sagen, das eine m² Bruttogeschossfläche je nach Gebäudeklasse mit einem festgelegtem Normalherstellungskostenwert multipliziert wird.
Das ist die gesamte Fläche aller Geschosse eines Gebäudes, gemessen an den Außenkanten der Wände. Sie umfasst also alle Flächen, auch die von Treppenhäusern und Wänden.
Diese bezeichnet die Einstufung eines Gebäudes nach Art, Nutzung, Größe und Standard. Die Art bezieht sich auf die Bauweise (z.B. Wohngebäude, Bürogebäude), die Nutzung auf den Zweck (z.B. Wohnnutzung, Gewerbenutzung), die Größe auf die Ausdehnung und Höhe des Gebäudes (z.B. Anzahl der Geschosse), und der Standard auf die Bauqualität und Ausstattung (z.B. einfacher, mittlerer oder gehobener Standard). Die Einteilung in Gebäudeklassen hilft dabei, baurechtliche Anforderungen und Bewertungskriterien zu bestimmen.
Das sind die durchschnittlichen Kosten, die für die Errichtung eines Gebäudes in einer bestimmten Qualität und Ausstattung anfallen. Sie werden oft als Basis für die Bewertung von Immobilien verwendet.
Warum ist es schwierig, den Verkehrswert zu bestimmen?
Die Ermittlung des Verkehrswertes ist schwierig, da gerade die Einstufung des Standards, der Ausstattung und auch des Sanierungsgrades oft einer subjektiven Einschätzung unterliegt.
Frank Baur von BAUR Immobilien
Verkehrswert Grundstück: Faktoren
Beim Verkehrswert spielen verschiedene Faktoren eine Rolle:
Grundstückswert selbst ermitteln
Es ist theoretisch möglich, den Verkehrswert eines Grundstücks selbst zu bestimmen, vorausgesetzt, man hat die richtigen Grundlagen, Formeln und das nötige Wissen. Dennoch ist es empfehlenswert, auf einen erfahrenen Immobilienmakler wie BAUR Immobilienzurückzugreifen. Ein Makler kennt neben dem Verkehrswert auch den Marktwert, den Markt und die Zielgruppen und kann diese entsprechend erreichen.
Für den Inhalt dieses Artikels ist verantwortlich:
BAUR Immobilien GmbH Waldseer Straße 3 88250 Weingarten
