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Immobilienmarkt Deutschland: Trends, Preise und Chancen für Investoren

Ein Beitrag von: GARANT Immobilien

Erkunden Sie die neuesten Trends im deutschen Immobilienmarkt, die Prognosen für die Immobilienpreise bis 2025 und die Chancen für Investoren in der heutigen Marktlandschaft.
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Der Immobilienmarkt ist ein wesentlicher Pfeiler der deutschen Wirtschaft, der sowohl individuellen Eigentümern als auch Investoren zahlreiche Möglichkeiten bietet. Die Dynamik dieses Marktes spiegelt oft die gesamtwirtschaftliche Lage wider, und die Entwicklungen hier können weitreichende Auswirkungen haben. In jüngster Zeit hat sich der Immobilienmarkt in Deutschland in einer Weise entwickelt, die viele Interessengruppen aufhorchen lässt. Mit steigenden Immobilienpreisen, einer erhöhten Nachfrage nach Wohnraum und Diskussionen um eine mögliche Immobilienblase ist es von entscheidender Bedeutung, die aktuellen Trends und Prognosen zu verstehen. Dieser Artikel bietet einen umfassenden Einblick in den aktuellen Stand des Immobilienmarktes, die voraussichtliche Preisentwicklung bis 2025 und beleuchtet die Chancen und Risiken für Investoren.

Immobilienmarkt aktuell

Der Immobilienmarkt in Deutschland erfährt 2023 eine fortgesetzte Kontraktion und es werden so wenige Kaufabschlüsse erwartet wie seit 1995 nicht mehr. Das Hamburger Gewos-Institut prognostiziert für das laufende Jahr rund 591.800 Kauftransaktionen, was einen signifikanten Rückgang im Vergleich zum Vorjahr darstellt. Im Jahr 2022 waren die Umsätze im Immobiliensektor um 17,2 Prozent auf 279,4 Milliarden Euro gesunken und die Zahl der Transaktionsfälle hatte sich um 16,1 Prozent auf 787.700 verringert. Für 2023 wird nun ein weiterer Rückgang der Umsätze um fast 30 Prozent auf etwa 198 Milliarden Euro erwartet.

Die aktuelle Marktlage ist auch durch steigende Immobilienpreise gekennzeichnet, obwohl ein leichter Rückgang in den Metropolregionen zu sehen ist. In diesen Gebieten liegen die Kosten für Bestandsimmobilien oder Neubauten zwischen 2.632 €/m² und 6.201 €/m². Laut dem aktuellen Hauspreisindex halten sich die Kaufpreise für Neubauhäuser auf einem gleichbleibenden Niveau seit Anfang 2022. Bei Bestandshäusern und Eigentumswohnung lässt sich ein leichter Abwärtstrend erkennen.

Veränderungsrate zum entsprechenden Vorjahresquartal, in %
Veränderungsrate zum entsprechenden Vorjahresquartal, in % (Foto: Statistisches Bundesamt (Destatis) )

Die steigenden Immobilienpreise sind mit einer hohen Nachfrage und günstigen Zinsen verbunden, obwohl sich die Zinsen 2023 negativ auswirken. Die Finanzierungskosten steigen und die hohe Inflation reduziert die Kaufkraft, was den Immobilienkauf für Selbstnutzer erschwert. Bei den Investoren führt die Unsicherheit auf dem Markt zu einer Zurückhaltung. Diese Entwicklungen lassen Spekulationen über eine mögliche Immobilienblase zu und stellen potenzielle Risiken für den Markt dar.

Baupreisindex 2023

Die Baupreise in Deutschland zeigen im Jahr 2023 eine auffällige Steigerung, die durch verschiedene Quellen bestätigt wird. Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude sind im Februar 2023 – im Vergleich zum Februar 2022 – um 15,1 % gestiegen. Jedoch ging diese Steigerungsrate bis Mai 2023 auf 8,8 % zurück und bis August 2023 auf 6,4 %. Eine Prognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung zeigt, dass die Baupreise im gesamten Jahr 2023 voraussichtlich um 11 % ansteigen werden, wobei für 2024 ein Rückgang der Preise für Bauleistungen um 2 % erwartet wird.

Immobilienpreise Prognose 2025

Die Prognosen für die Immobilienpreise bis 2025 in Deutschland zeichnen ein differenziertes Bild, welches von verschiedenen Faktoren beeinflusst wird. Hier eine Zusammenstellung der Erkenntnisse:

  • Preisentwicklung: In Bezug auf die Preisentwicklung zeigt sich, dass sich Immobilien trotz momentan sinkender Preise immer noch auf einem historisch hohen Niveau befinden. Die Situation wird eher als eine „Abkühlung“ denn als ein Crash bezeichnet. Dies deutet darauf hin, dass die Preise möglicherweise wieder steigen könnten, sobald sich die wirtschaftlichen Bedingungen verbessern.
  • Zukunftsaussichten: In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte wird erwartet, dass die Immobilienpreise bis mindestens 2030 real an Wert gewinnen. Unter den großen deutschen Metropolen wird erwartet, dass die stärksten Preissteigerungen in München, Frankfurt und Köln zu verzeichnen sein werden.
  • Immobilien als sichere Anlage: Die finanzielle Verunsicherung, insbesondere während der globalen Finanzkrise 2008, hat die Relevanz von Immobilien als sichere Anlage hervorgehoben, was zu einem lang anhaltenden Boom auf dem Immobilienmarkt geführt hat. Niedrige Zinsen und ein immer größer werdender Mangel an verfügbaren Immobilien haben diesen Trend weiter verstärkt.

Die Prognosen zeigen, dass trotz einiger gegenwärtiger Herausforderungen der Immobilienmarkt in Deutschland robust bleibt und in vielen Regionen weiterhin Wachstumschancen bietet. Die Experten empfehlen potenziellen Käufern und Investoren, die aktuellen Marktbedingungen sorgfältig zu prüfen, um informierte Entscheidungen zu treffen.

8 Faktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen

Die Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland ist ein komplexes Geschehen, das von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst wird. Die folgende Analyse beleuchtet die Hauptfaktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen, und geht dabei auf Zinsen, Wirtschaftslage, Bevölkerungsentwicklung und weitere relevante Aspekte ein.

Diese Faktoren interagieren miteinander und formen den Immobilienmarkt in Deutschland in seiner aktuellen Form. Es ist wichtig, diese Dynamiken zu verstehen, um fundierte Entscheidungen auf dem Immobilienmarkt treffen zu können.


Regionale Unterschiede: Deutscher Immobilienmarkt

Die regionalen Unterschiede im deutschen Immobilienmarkt sind deutlich und können von diversen Faktoren beeinflusst werden. Hier ein Überblick über die regionalen Divergenzen und deren Auswirkungen:

  • Regionale Preisentwicklung: Die Immobilienpreise in Deutschland zeigen erhebliche regionale Unterschiede. Während in Metropolregionen wie München, Frankfurt und Hamburg die Preise tendenziell höher sind, sind sie in ländlicheren oder weniger wirtschaftlich entwickelten Regionen oft niedriger.
  • Marktentwicklung in Ost und West: Es gibt erkennbare Unterschiede zwischen den Immobilienmärkten in Ost- und Westdeutschland. Westdeutsche Wohnungsmärkte und süddeutsche Wohnungsmärkte tendieren dazu, anders zu performen als norddeutsche und ostdeutsche Wohnungsmärkte.
  • Lokale und regionale Faktoren: Lokale und regionale Faktoren wie die wirtschaftliche Situation, Infrastrukturausstattung und Anbindung an Arbeitsmarkt- und Ausbildungszentren spiegeln sich in den regionalen Unterschieden wider.
  • Trends und Rückgänge: In einigen Städten, darunter Berlin, Frankfurt und Hamburg, wurden im ersten Quartal 2023 im Vergleich zum Höhepunkt 2022 Preisrückgänge zwischen 6 und 12 % verzeichnet.

Platzt die Immobilienblase in Deutschland?

Die Diskussion um eine mögliche Immobilienblase in Deutschland ist nicht neu, doch die spezifischen Bedingungen des Jahres 2023 bringen neue Überlegungen mit sich. Die steigenden Immobilienpreise, die hohe Nachfrage und die günstigen Zinsen lassen Experten und Eigentümer spekulieren, ob sich eine Immobilienblase in Deutschland entwickelt und welchen Einfluss diese auf den Wert von Immobilien haben könnte.  

Jeder dritte Deutsche sieht wegen der Flucht vieler Anleger ins "Betongold" im Zuge der Finanzkrise einer Studie zufolge die Gefahr einer Immobilienblase. 59 Prozent der Menschen halten es dagegen für unwahrscheinlich, dass in den nächsten zwei Jahren am deutschen Markt eine Überhitzung mit anschlieaßendem Preisverfall entsteht. Das ergab eine Umfrage des Marktforschungsinstituts TNS Infratest im Auftrag des Stuttgarter Finanzkonzerns Wüstenrot & Württembergische (W&W).
Jeder dritte Deutsche sieht wegen der Flucht vieler Anleger ins "Betongold" im Zuge der Finanzkrise einer Studie zufolge die Gefahr einer Immobilienblase. 59 Prozent der Menschen halten es dagegen für unwahrscheinlich, dass in den nächsten zwei Jahren am deutschen Markt eine Überhitzung mit anschlieaßendem Preisverfall entsteht. Das ergab eine Umfrage des Marktforschungsinstituts TNS Infratest im Auftrag des Stuttgarter Finanzkonzerns Wüstenrot & Württembergische (W&W). (Foto: Armin Weigel)

Es gibt unterschiedliche Meinungen unter Experten, ob Deutschland kurz vor dem Platzen einer Immobilienblase steht oder ob die Gefahr einer Immobilienblase gerade sinkt. Einige Experten sehen in den steigenden Preisen und der hohen Nachfrage klare Anzeichen einer Blase, während andere Experten darauf hinweisen, dass keine platzende Immobilienblase in Sicht ist.

Chancen und Risiken des deutschen Immobilienmarktes

Der deutsche Immobilienmarkt bietet eine Fülle von Investitionsmöglichkeiten, birgt aber auch Risiken. Die folgende Tabelle stellt einige der Chancen und Risiken gegenüber, die mit Investitionen im deutschen Immobilienmarkt verbunden sind.

Chancen Risiken
Wertsteigerung: Immobilien haben das Potential, im Wert zu steigen, insbesondere in gefragten Lagen oder wachsenden Städten. Immobilienblase: Die Gefahr einer Immobilienblase könnte zu einem abrupten Preisverfall führen und Investoren finanziell belasten.
Mieteinnahmen: Durch Vermietung können kontinuierliche Einkünfte generiert werden. Hohe Kaufpreise: Die hohen Immobilienpreise könnten den Einstieg in den Markt erschweren und die Rentabilität verringern.
Inflationsschutz: Immobilien können als Inflationsschutz dienen und den Erhalt des Vermögens sicherstellen. Zinsänderungen: Steigende Zinsen können die Finanzierungskosten erhöhen und die Nachfrage dämpfen.
Stabile Wirtschaft: Deutschland hat eine relativ stabile Wirtschaft, die den Immobilienmarkt unterstützt. Regionale Unterschiede: Unterschiedliche Marktentwicklungen in verschiedenen Regionen können das Investitionsrisiko erhöhen.
Diversifikation: Immobilieninvestitionen ermöglichen eine Diversifikation des Portfolios. Gesetzliche Regelungen: Änderungen in der Gesetzgebung können die Bedingungen für Immobilienbesitzer und Investoren beeinflussen.

Mieter- und Vermietersituation 2023

Die Situation für Mieter und Vermieter in Deutschland im Jahr 2023 ist durch eine Reihe von gesetzlichen Neuerungen geprägt, die beide Gruppen betreffen. Folgende Punkte haben Auswirkungen auf Mieter und Vermieter:

Gesetzliche Neuerungen

Im Jahr 2023 gibt es einige gesetzliche Änderungen, die den Immobilienmarkt beeinflussen. Diese umfassen die Einführung einer linearen Gebäude-AfA, einen höheren Neubaustandard, eine geteilte CO₂-Abgabe, sowie eine steuerliche Mehrbelastung beim Erben. Diese Neuerungen betreffen sowohl Eigentümer, Vermieter als auch Mieter und bringen zusätzliche Anforderungen und mögliche finanzielle Belastungen mit sich.

CO₂-Steuer

Eine bedeutende Änderung ist die Beteiligung der Vermieter an der CO₂-Steuer für Gas und Öl, welche zuvor allein von den Mietern getragen wurde. Ab 2023 müssen sich Vermieter nach einem Stufenmodell anteilig an dieser Steuer beteiligen. Die genaue Beteiligung wird über die Heizkostenabrechnung geregelt und hängt von der Energieklasse des Gebäudes ab.

Erhöhter Druck auf den Mietmarkt

Die Experten prognostizieren für das Jahr 2023 härtere Zeiten für Mieter, da der Druck auf den Mietmarkt steigt. Trotz eines möglichen Rückgangs der Immobilienpreise könnten die Mieten steigen, was die finanzielle Belastung für Mieter erhöht.

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8 Tipps für potenzielle Käufer und Investoren

Der deutsche Immobilienmarkt kann für potenzielle Käufer und Investoren sowohl attraktiv als auch herausfordernd sein. Hier sind einige Tipps, wie man sich auf den Immobilienmarkt vorbereiten und eine fundierte Entscheidung treffen kann:

Fazit: Keine eindeutige Prognose für den Immobilienmarkt

Der deutsche Immobilienmarkt präsentiert sich im Jahr 2023 als ein dynamisches Feld mit vielfältigen Investitionsmöglichkeiten und Herausforderungen. Die aktuellen Trends zeigen eine weiterhin hohe Nachfrage, gepaart mit regionalen Unterschieden in den Immobilienpreisen. Expertenmeinungen zur möglichen Entwicklung einer Immobilienblase bleiben geteilt, doch die Relevanz einer sorgfältigen Marktbeobachtung wird hervorgehoben. Die gesetzlichen Neuerungen bringen sowohl für Mieter als auch für Vermieter neue Anforderungen mit sich, welche die Marktbedingungen zusätzlich beeinflussen.

Die Prognosen bis 2025 deuten auf eine Fortsetzung des Preisanstiegs hin, allerdings könnte es in einigen Regionen zu Preisrückgängen kommen. Für potenzielle Käufer und Investoren liegen die Chancen in einer sorgfältigen Vorbereitung, einer soliden finanziellen Planung und der Wahl der richtigen Lage. Die Risiken, insbesondere die Gefahr einer Immobilienblase und die regionalen Preisunterschiede, erfordern eine umfassende Marktanalyse und eine fundierte Risikobewertung.

Für den Inhalt dieses Artikels ist verantwortlich:

GARANT Immobilien
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