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Haus oder Wohnung kaufen: Entscheidungshilfen und Ratgeber

Ein Beitrag von: GARANT Immobilien

Entdecken Sie den umfassenden Ratgeber, der Ihnen bei der Entscheidung zwischen einem Haus- oder Wohnungskauf in Deutschland hilft.
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Die Entscheidung zwischen dem Kauf eines Hauses und einer Wohnung ist ein bedeutsamer Schritt, der gut überlegt sein sollte. In Deutschland, einem Land mit einer vielfältigen Immobilienlandschaft, kann diese Entscheidung besonders herausfordernd sein. In diesem Artikel werden wir verschiedene Aspekte beleuchten, die Ihnen helfen können, die beste Entscheidung für Ihre Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten zu treffen.

Lohnt es sich, ein Haus zu kaufen?

In der Tat kann der Kauf eines Hauses in Deutschland eine attraktive Option sein, vor allem für diejenigen, die Wert auf mehr Platz und individuelle Gestaltungsfreiheit legen. Ein Haus bietet nicht nur die Möglichkeit, einen eigenen Garten und größere Wohnflächen zu haben, sondern auch eine gewisse Unabhängigkeit von Nachbarn und die Möglichkeit, eine Immobilie nach eigenen Wünschen zu gestalten.

Doch ein Hauskauf bedeutet auch eine größere Verantwortung und oftmals höhere Wohnkosten. Außer einem höheren Kaufpreis sind in der Regel auch die Instandhaltungskosten teurer als bei einer Wohnung. Als Hauseigentümer trägt man eine größere Verantwortung in Bezug auf die Instandhaltung und Pflege der Immobilie. Des Weiteren bedarf es einer größeren Summe an Eigenkapital, um die Finanzierungssumme und die damit verbundenen Zinsen zu decken.

Hinzu kommt die Frage der Wertsteigerung. Zwar können Häuser eine gute Kapitalanlage darstellen, doch dies ist von verschiedenen Faktoren abhängig, darunter die Lage, der Haustyp und die Entwicklung der Immobilienpreise in der jeweiligen Region.

Exkurs: Lohnt sich der Kauf einer Mietimmobilie?

Beim Kauf einer Mietimmobilie als Investition ist eine der wesentlichen Kennzahlen der Kaufpreisfaktor oder Vervielfältiger. Dieser Faktor gibt an, in wie vielen Jahren die Mieteinnahmen den Kaufpreis der Immobilie decken würden. Es ist ein nützliches Werkzeug, um die Rentabilität einer Immobilieninvestition abzuschätzen.

Um den Kaufpreisfaktor zu ermitteln, teilt man den Kaufpreis der Immobilie durch die jährlichen Netto-Mieteinnahmen. Hier ist ein Beispiel zur Veranschaulichung:

Angenommen, Sie haben eine Immobilie für 300.000 Euro erworben und vermieten diese für 1.000 Euro netto monatlich. Dies ergibt jährliche Mieteinnahmen von 12.000 Euro (1.000 Euro x 12 Monate). Um den Kaufpreisfaktor zu berechnen, teilen Sie nun den Kaufpreis (300.000 Euro) durch die jährlichen Mieteinnahmen (12.000 Euro), was einen Faktor von 25 ergibt. Dies bedeutet, dass sich die Kosten für den Erwerb der Immobilie nach 25 Jahren durch die Mieteinnahmen amortisiert haben.

Lohnt es sich, eine Wohnung zu kaufen?

Andererseits kann der Kauf einer Wohnung eine sinnvolle Option sein, vor allem wenn man die in der Regel geringeren Wohnkosten und den reduzierten Instandhaltungsaufwand in Betracht zieht. Als Wohnungseigentümer kann man in der Regel von einer zentralen Lage und der Nähe zu städtischen Annehmlichkeiten profitieren, was eine Wohnung zu einer besonders attraktiven Option für Einzelpersonen oder kleine Familien macht.

Jedoch bietet eine Wohnung oft weniger Platz als ein Haus und die Möglichkeiten zur individuellen Gestaltung können eingeschränkt sein, insbesondere in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, in der die Entscheidungen oft gemeinschaftlich getroffen werden müssen.

Haus oder Wohnung mieten?

Oder doch lieber ein Haus oder eine Wohnung mieten? - Diese Frage kann sich ebenso stellen, wenn Sie vor der Entscheidung stehen, in ein neues Zuhause zu investieren. Beide Optionen - mieten und kaufen - haben ihre eigenen Vorteile und Herausforderungen. Sie sollten daher die jeweiligen Aspekte sorgfältig überprüfen, bevor Sie eine endgültige Entscheidung treffen.

Die Entscheidung zwischen dem Mieten eines Hauses und einer Wohnung hängt von individuellen Bedürfnissen ab. Häuser bieten mehr Platz und Garten, aber oft zu höheren Kosten.
Die Entscheidung zwischen dem Mieten eines Hauses und einer Wohnung hängt von individuellen Bedürfnissen ab. Häuser bieten mehr Platz und Garten, aber oft zu höheren Kosten. (Foto: Canva)

Bei der Miete eines Hauses genießen Sie eine größere Fläche und möglicherweise auch einen Garten, allerdings oft zu einem höheren Preis im Vergleich zur Miete einer Wohnung. Die Entscheidung, ob ein Haus oder eine Wohnung gemietet werden soll, kann stark von individuellen Lebensumständen abhängen. Familien mit Kindern tendieren beispielsweise oft zu Häusern, während Singles oder Paare die kompakteren und zentraleren Wohnungen bevorzugen.

Faktor: Mietkosten

Die Mietkosten können auch je nach Region und Nachfrage stark variieren. Es ist daher ratsam, einen genauen Blick auf den lokalen Markt zu werfen. Unter anderem können Sie hierbei eine Wohnungsbörse nutzen und so ein Gefühl für die Preise in Ihrer gewünschten Gegend bekommen. Bei der Planung des Umzugs ist es sinnvoll, einen umfassenden Überblick über die anfallenden Kosten zu haben, um eine ausgewogene Haushaltsrechnung zu gewährleisten.

Faktor: Flexibilität

Darüber hinaus sollten potenzielle Mieter die Flexibilität bedenken, die mit dem Mieten einhergeht. Im Vergleich zum Kauf sind Sie weniger an einen Ort gebunden und können leichter umziehen, falls sich Ihre Lebensumstände ändern. Diese Flexibilität kann besonders für jüngere Menschen oder für diejenigen, die aus beruflichen Gründen oft umziehen müssen, attraktiv sein.

Faktor: Finanzielle Perspektive

Zu guter Letzt ist es auch wichtig, die langfristige finanzielle Perspektive zu berücksichtigen. Während die Miete zunächst weniger Kapital erfordert, könnte der Erwerb von Wohneigentum auf lange Sicht ein wertvoller Vermögensaufbau sein. Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen ist daher nicht nur eine Frage des persönlichen Geschmacks, sondern auch eine erhebliche finanzielle Überlegung.


Entscheidungsfaktoren: Was ist beim Kauf zu beachten?

Bevor Sie eine Entscheidung treffen, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten, sollten Sie einige entscheidende Faktoren in Betracht ziehen. Diese reichen von Ihrem aktuellen Lebensstil bis hin zu langfristigen Plänen. Im Folgenden präsentieren wir Ihnen eine Tabelle, die Ihnen dabei helfen kann, die verschiedenen Aspekte abzuwägen:

Faktor Haus kaufen Wohnung kaufen
Lebensstil  Ideal für Familien, die Wert auf Privatsphäre und Platz legen.  Bevorzugt von Singles oder kleinen Familien, die Wert auf Stadtnähe und weniger Instandhaltungsaufwand legen. 
Familienplanung  Bietet mehr Raum für wachsende Familien und die Möglichkeit, Haustiere zu halten.  Begrenzter Platz, kann jedoch eine gemütliche Option für kleine Familien oder Paare ohne Kinder sein. 
Finanzielle Situation  Erfordert in der Regel mehr Anfangskapital und höhere Instandhaltungskosten.  Tendenz zu geringeren Kaufnebenkosten und leichter zu handhaben für Normalverdiener. 
Langfristige Pläne  Potentielle Wertsteigerung und Möglichkeit zur Vermögensbildung durch Eigentum.  Kann eine kluge Kapitalanlage sein, insbesondere in Gebieten mit hohen Neuvertragsmieten. 

In der Detailbetrachtung dieser Faktoren sollten Sie auch die variablen Kosten wie Instandhaltung, Hausgeld und eventuelle Mieteinnahmen (falls Teile des Hauses oder der Wohnung vermietet werden) berücksichtigen.

Immobilienmarkt in Deutschland

In den ersten Monaten des Jahres 2023 hat der deutsche Immobilienmarkt eine signifikante Veränderung erlebt. Nach den neuesten Daten des Statistischen Bundesamtes ist im 1. Quartal 2023 ein bemerkenswerter Rückgang der Wohnimmobilienpreise verzeichnet worden. Konkret sanken die Preise für Wohnimmobilien, repräsentiert durch den Häuserpreisindex, im Vergleich zum Vorjahresquartal um durchschnittlich 6,8 %. Dies stellt den stärksten Rückgang der Wohnimmobilienpreise seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2000 dar.

Dieser Trend ist auch im Quartalsvergleich erkennbar, wobei Wohnimmobilien im 1. Quartal 2023 durchschnittlich 3,1 % günstiger waren als im 4. Quartal 2022. Als wahrscheinliche Gründe für diesen drastischen Rückgang vermutet man eine gesunkene Nachfrage, die durch gestiegene Finanzierungskosten und die anhaltend hohe Inflation begünstigt wird.

Veränderungsrate zum entsprechenden Vorjahresquartal, in %
Veränderungsrate zum entsprechenden Vorjahresquartal, in % (Foto: Statistisches Bundesamt (Destatis), 2023)

Der aktuelle Rückgang der Immobilienpreise könnte einen Wendepunkt für den Immobilienmarkt in Deutschland darstellen, der in den letzten Jahrzehnten eine stetige Steigerung der Preise verzeichnete. Dies könnte eine Chance für potenzielle Käufer sein, ein günstigeres Angebot zu finden und die Möglichkeit, ihre Finanzierungssumme sowie die Darlehenssumme zu reduzieren.

Trotzdem sollte man bei der Betrachtung dieser Zahlen vorsichtig sein, da der Immobilienmarkt von vielen verschiedenen Faktoren beeinflusst wird, darunter auch die regionalen Unterschiede in den Bodenrichtwerten und die allgemeine Wirtschaftslage des Landes. Daher ist es ratsam, vor einem Immobilienkauf eine gründliche Recherche durchzuführen und eventuell Experten zu konsultieren, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können.

Preise von Eigentumswohnungen in Deutschland 2023

Nach Angaben von Europace, einer Plattform für den Handel mit Finanzierungsprodukten, beläuft sich der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung in den deutschen Großstädten auf 4.147 € (Stand: 1. Quartal 2023).

Besonders erschwinglich präsentiert sich der Immobilienmarkt in Dortmund, wo der Quadratmeterpreis lediglich 2.253 € beträgt. Im Gegensatz dazu müssen Käufer in München deutlich tiefer in die Tasche greifen, hier liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei beachtlichen 7.500 €. Dies bedeutet, dass eine standardmäßige 90 m² in Dortmund 202.770 € und in München 675.000 € kostet.

Ort Medianpreis in €/m² Medianpreis für 90 m² Wohnung
München 7.500 €/m² 675.000 €
Berlin 5.340 €/m² 480.600 €
Hamburg 4.642 €/m² 417.780 €
Stuttgart 4.110 €/m² 369.900 €
Frankfurt  4.053 €/m²  364.770 € 
Köln  3.734 €/m²  336.060 € 
Düsseldorf  3.655 €/m²  328.950 € 
Dresden  3.172 €/m²  285.480 € 
Hannover  3.014 €/m²  271.260 € 
Dortmund  2.253 €/m²  202.770 € 

Tabelle: Kaufpreise pro m² für Eigentumswohnungen im Q1 / 2023, Quelle: Europace


Hauspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland 2023

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern liegen die Preise bei durchschnittlich 3.722 €/m². Auch in diesem Segment sind die Kaufpreise in München am höchsten. Dort kosten Häuser im Durchschnitt 6.549 €/m².

Damit sind die Preise in der bayerischen Landeshauptstadt mehr als doppelt so hoch wie in Hannover. Von allen verglichenen Metropolregionen zahlt man dort mit 2.624 €/m² am wenigsten für ein Haus. Wer in München ein Haus mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 150 m² kaufen möchte, zahlt demnach 982.350 €. In Hannover belaufen sich die Immobilienpreise für eine Wohnung mit der gleichen Wohnfläche auf 393.600 €.

Ort Medianpreis in €/m² Medianprei für 150 m² Haus
München 6.549 €/m² 982.350 €
Stuttgart 4.170 €/m² 625.500 €
Berlin 4.054 €/m² 608.100 €
Hamburg 3.781 €/m² 567.150 €
Frankfurt 3.654 €/m² 548.100 €
Düsseldorf 3.316 €/m² 497.400 €
Köln 3.243 €/m² 486.450 € 
Dresden 3.086 €/m² 462.900 €
Dortmund 2.746 €/m² 411.900 €
Hannover 2.624 €/m² 393.600 €

Zwar sind die Immobilienpreise für Häuser pro Quadratmeter günstiger als für Wohnungen. Aufgrund der größeren Wohnfläche sind die Gesamtkosten für Häuser jedoch höher als für Eigentumswohnungen.

Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse

Wenn es um die Entscheidung zwischen dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung geht, steht die Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse im Mittelpunkt des Entscheidungsprozesses. Die Auswahl Ihrer zukünftigen Immobilie sollte eine sorgfältige Abwägung Ihrer persönlichen Prioritäten und Zukunftspläne beinhalten.

Zunächst ist es von großer Bedeutung, Ihren Lebensstil zu betrachten. Möglicherweise schätzen Sie die Ruhe und die Gestaltungsfreiheit, die ein Haus bieten kann. Andererseits könnte eine Wohnung Ihre Wahl sein, wenn Sie Wert auf ein urbanes Leben mit unkomplizierter Instandhaltung legen. Darüber hinaus könnten Faktoren wie Familienplanung und berufliche Bestrebungen eine entscheidende Rolle bei der Wahl der passenden Immobilie spielen.

In der dynamischen Welt des Immobilienmarktes sind Expertenmeinungen ein wertvolles Instrument, um eine fundierte Entscheidung zu treffen, besonders wenn es um eine so wichtige Frage wie den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung geht. Hier sind einige Expertenstimmen, die Licht auf die aktuelle Situation werfen könnten.

Ralph Henger, ein angesehener Immobilienexperte beim Institut der deutschen Wirtschaft in Köln, bringt eine positive Nachricht für potenzielle Immobilieninvestoren. „In den letzten zehn Jahren hat sich der Immobilienmarkt fundamental gut entwickelt“, bekräftigt er und fügt hinzu, dass eine vermietete Immobilie als Geldanlage auch in Zukunft lohnenswert bleibt. Er ist optimistisch, dass die Investoren eine jährliche Rendite von mindestens zwei Prozent erwarten können, insbesondere in den Ballungsräumen, wo die Nachfrage weiterhin hoch sein wird. „Eine Knappheit gerade in Ballungsräumen wird es auch in den kommenden Jahren geben“, prognostiziert er, was ein Hinweis darauf sein könnte, dass die Preise hoch bleiben werden.

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Axel Guthmann, der Verbandsdirektor der Landesbausparkassen in Berlin, teilt ebenfalls seine Einsichten zur künftigen Entwicklung des Marktes. Er sieht der Zukunft gelassen entgegen und glaubt, dass durch die Zinswende der Europäischen Zentralbank eine Preisberuhigung eintreten könnte. Guthmann äußert die Vermutung, dass sich die Preise auf dem derzeit hohen Niveau einpendeln werden, was eine stabile Investitionsumgebung für Immobilienkäufer darstellt.

Fazit: Haus oder Wohnung kaufen?

Die Entscheidung, ob ein Haus oder eine Wohnung gekauft werden soll, hängt von einer Vielzahl persönlicher und finanzieller Faktoren ab. Während der Kauf eines Hauses mehr Raum, gestalterische Freiheit und möglicherweise einen Garten bietet, bringt er auch höhere Instandhaltungskosten und eine größere Verantwortung mit sich.

Auf der anderen Seite könnte der Kauf einer Wohnung eine kostengünstigere Option sein, insbesondere für diejenigen, die Wert auf einen einfacheren Lebensstil legen, ohne die Last der Instandhaltung eines gesamten Hauses. Darüber hinaus befinden sich Wohnungen oft in zentralen Lagen, was den Zugang zu Annehmlichkeiten und Verkehrsanbindungen erleichtert.

Trotz des jüngsten Rückgangs der Immobilienpreise bezeichnen auch Experten die aktuelle Immobiliensituation in Deutschland als stabil. Gründe dafür sind unter anderem die weiterhin bestehende Knappheit in Ballungsräumen und die potenzielle Wertsteigerung in den kommenden Jahren.

In Anbetracht der Meinungen von Experten wie Ralph Henger und Axel Guthmann, könnte eine Immobilie daher nach wie vor eine lohnende Kapitalanlage sein, mit stabilen bis hohen Preisen, die in den kommenden Jahren erwartet werden.

In den letzten zehn Jahren hat sich der Immobilienmarkt fundamental gut entwickelt. Eine Knappheit gerade in Ballungsräumen wird es auch in den kommenden Jahren geben

Ralph Henger

Letztlich sollte Ihre Entscheidung auf einer gründlichen Analyse Ihrer individuellen Bedürfnisse, finanziellen Möglichkeiten und langfristigen Ziele basieren. Nutzen Sie Werkzeuge wie einen Mietkaufrechner und beziehen Sie einen Expertenrat ein, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Es könnte auch nützlich sein, den Rat eines erfahrenen Maklers in Anspruch zu nehmen, der Sie durch den komplexen Prozess des Immobilienkaufs leiten kann.

Für den Inhalt dieses Artikels ist verantwortlich:

GARANT Immobilien
Wilhelmstraße 5
70182 Stuttgart