Verlagsinhalt
Teilverkauf eines Hauses und Immobilienverrentung – was sind die Unterschiede?
Ein Beitrag von:Deutsche Immobilien-Renten AG
Die gesetzliche Rente ist knapp und ein Großteil des Vermögens steckt in der Immobilie. Seit einigen Jahren werden verschiedene Modelle angeboten, die es älteren Menschen ermöglichen, ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten zu Geld zu machen und weiterhin in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben. Die zwei populärsten Modelle sind der Teilverkauf und die Immobilienverrentung. Doch was steckt dahinter und worin unterscheiden sich die beiden Modelle?
Was ist der Teilverkauf einer Immobilie?
Beim Teilverkauf werden bis zu 50 Prozent der Immobilie an einen stillen Teilhaber verkauft. Der vereinbarte Kaufpreis richtet sich nach dem aktuellen Marktwert und wird sofort ausgezahlt. Die Eigentümerinnen und Eigentümer erhalten für das lebenslange Wohnrecht und die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie (z.B. bei Vermietung) ein notariell beurkundetes Nießbrauchrecht. Im Gegenzug wird hierfür ein monatliches Entgelt entrichtet. Die Immobilienverrentung basiert auf dem Verkauf der gesamten Immobilie. Der vereinbarte Kaufpreis wird als Rente in Form einer Einmalzahlung, monatlichen Zeitrente oder einer Kombination aus beidem beglichen. Die bisherigen Eigentümerinnen und Eigentümer bleiben mietfrei in ihrem vertrauten Zuhause wohnen und erhalten ein lebenslanges Wohnrecht, das erstrangig ins Grundbuch eingetragen wird.
Wie funktioniert der Teilverkauf einer Immobilie?
Der Ablauf eines Teilverkaufs eines Hauses ist vom jeweiligen Anbieter abhängig. In der Regel wird im ersten Schritt der Anteil der zu verkaufenden Immobilie festgelegt – maximal 50 Prozent. Im Anschluss erstellt der Käufer ein vorläufiges, unverbindliches Angebot. Daraufhin ermittelt ein unabhängiger Gutachter den Verkehrswert der Immobilie. Dieser gibt Aufschluss darüber, ob ein Teilverkauf des Hauses überhaupt möglich ist, da viele Unternehmen in der Regel auf einen Mindesterlös von 100.000 Euro bestehen.
Anschließend wird ein Entwurf des Kaufvertrags angefertigt und beim Notar offiziell beurkundet. Die Immobilie kann bis zum Gesamtverkauf weiter bewohnt oder vermietet werden. Das vertraglich geregelte Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen. Im Gegenzug wird ein Nutzungsentgelt in Form einer monatlichen Zahlung vereinbart. Die Höhe bemisst sich an dem Auszahlungsbetrag und am Immobilienwert.
Teilverkauf vs. Immobilienverrentung
Bei der Immobilienverrentung gibt es Ähnlichkeiten zum Teilverkauf eines Hauses, aber auch Unterschiede.
Die Berechnung der Immobilienrente basiert auf dem Wert der Immobilie, dem Alter und dem Geschlecht. Zudem wird der Wert des lebenslangen Wohnrechts sowie die zu erwartenden Instandhaltungskosten berechnet. Das Mindestalter variiert je nach Anbieter und beläuft sich auf 65 bis 70 Jahren. Der Verkaufswert hängt von der Größe, der Lage, der Ausstattung und dem Zustand der Immobilie ab und sollte mindestens 250.000 Euro betragen. Nach einem Beratungsgespräch mit dem Käufer erstellt dieser ein unverbindliches Angebot. Im Anschluss wird der Kaufpreis über ein unabhängiges Sachverständigengutachten ermittelt, von dem der Wert des Wohnrechts und der zu erwartenden Instandhaltungskosten abgezogen wird. Nun unterbreitet der Käufer ein verbindliches Angebot. Wird dieses vom Verkäufer angenommen, erfolgt der Kaufabschluss, mit Eintragung des lebenslangen Wohnrechts im Grundbuch, beim Notar.
Jetzt unverbindlich Immobilienverrentung berechnen
Erfahren Sie in wenigen Klicks die Höhe Ihrer möglichen Leibrente.
Teilverkauf einer Immobilie: Was sind die Nachteile gegenüber der Verrentung?
Der Teilverkauf eines Hauses sowie die Immobilienverrentung bieten die Möglichkeit, finanzielle Mittel freizusetzen, ohne die Immobilie vollständig aufgeben zu müssen. Die wichtigsten Unterschiede im Überblick:
1. Verkauf und Nutzung
Beim Teilverkauf des Hauses mit Wohnrecht bleibt der Verkäufer nur teilweise im Besitz der Immobilie und behält das Nutzungsrecht, in der Immobilie zu wohnen. Kommt es später zum vollständigen Verkauf, berechnet der Käufer zwischen drei und sechs Prozent des Gesamtverkaufspreises als Durchführungsentgelt. Bei der Immobilienverrentung gibt der Verkäufer die Immobilie vollständig auf und erhält stattdessen Rentenzahlungen oder eine Einmalzahlung sowie ein lebenslanges Wohnrecht.
2. Finanzielle Belastungen
Auch wenn dem Eigentümer beim Teilverkauf des Hauses nur ein Teil der Immobilie gehört, liegen die Instandhaltungskosten in seiner Verantwortung. Darüber hinaus muss er das monatliche Nutzungsentgelt, die Grundsteuer als auch die Betriebs- und Nebenkosten tragen. Im Vergleich dazu sind die finanziellen Belastungen bei der Immobilienverrentung gering. Der bisherige Eigentümer wohnt mietfrei. Größere Investitionen für Instandhaltungen und Reparaturen werden vom Käufer übernommen.
3. Erbschaft
Während die Immobilie beim Teilverkauf von den Erben zurückgekauft werden kann, lässt sie sich bei der Immobilienverrentung nicht weitervererben. Zudem haben Erben beim Teilverkauf ein Vorkaufsrecht gegenüber anderen Interessenten. Sollte der Eigentümer bei der Immobilienverrentung innerhalb der vereinbarten Laufzeit versterben, werden die noch ausstehenden Renten in der Regel als Einmalbetrag an die Erben ausbezahlt.
4. Steuern
Ein Immobilien-Teilverkauf wird wie ein herkömmlicher Immobilienverkauf behandelt. In welcher Höhe Steuern anfallen, hängt unter anderem vom Zeitpunkt des Verkaufs sowie von der Nutzung der Immobile in den letzten Jahren ab. Bei einer Leibrente wird nur der Ertragsanteil versteuert. Dessen Höhe hängt vom Alter des Rentenbeziehers bei Beginn der Rentenzahlung ab.
5. Insolvenz
Bei einem Teilverkauf vereinbart der Käufer mit dem Eigentümer, dass die Gesamtimmobilie mit einer Grundschuld belastet wird. Im Falle einer Insolvenz des Käufers, nimmt der Kreditgeber möglicherweise das Recht in Anspruch, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen. Muss der Käufer bei einer Immobilienverrentung Insolvenz anmelden, bleibt der Rentenanspruch bestehen, dennoch nimmt die Abwicklung durch den Insolvenzverwalter einige Zeit in Anspruch.
Für wen lohnt sich Teilverkauf?
Welches Modell die bessere Wahl ist, hängt stark von der eigenen Lebenssituation, dem benötigten Kapitalbedarf sowie von der Immobilie selbst ab. Grundsätzlich ist jedoch festzuhalten, dass der Teilverkauf im Vergleich zur Immobilienverrentung mehr versteckte Kosten besitzt. Stellt der vollständige Verkauf der Immobilie kein Problem dar, empfiehlt sich daher das Modell der Immobilienverrentung. Die bisherigen Eigentümerinnen und Eigentümer erzielen ein zusätzliches Einkommen, bleiben im vertrauten Umfeld wohnen und sind von der Instandhaltung der Immobilie befreit. Die Rentenzahlung erfolgt in Form einer Einmalzahlung, einer Zeitrente (5 oder 10 Jahre) oder einer Kombination aus beidem.
Eine ausführliche Beratung zur Immobilienverrentung bietet die Deutsche Immobilien-Renten AG in Stuttgart.
Deutsche Immobilien-Renten AG
Wilhelmsplatz 8
70182 Stuttgart
