Neubau
Eigenheimfinanzierung: Kann ich mir ein Haus leisten?
Ratgeber / Lesedauer: 7 min
Kaufen oder mieten? Laut einer bundesweiten Umfrage von Engel & Völkers Finance träumen acht von zehn Befragten davon, ein Eigenheim zu besitzen. Die Hälfte von ihnen hegt diesen Traum schon seit Langem. Sich verändernde Lebensumstände wie die Familiengründung oder Einschränkungen in den eigenen vier Wänden während der Pandemie haben diesen Wunsch zusätzlich verstärkt. Dem Traum vom Eigenheim entgegen steht allerdings die derzeitige Finanzierungssituation mit steigenden Bauzinsen sowie steigende Haus- und Baustoffpreise. Die drängendste Frage für viele ist daher: Kann ich mir eine eigene Immobilie überhaupt noch leisten?
Ist es ratsam, jetzt ein Haus zu kaufen?
Das eigene Zuhause wird oft als Plan für die Altersvorsorge gesehen. Mietfreies Wohnen im Rentenalter macht unabhängig und bietet Sicherheit vor Kündigungen. Auch die steigenden Mietkosten lassen sich so umgehen und das Rentengeld leichter planen. Doch in den letzten Jahren sind die Immobilienpreise und die Zinspreise bei Darlehen weiter gestiegen.
Den Kauf also lieber verschieben und auch im Alter weiter mieten? Was sollte jetzt getan werden? Viele Experten sind sich bei diesem Thema einig: Wer kaufen will, sollte nicht länger warten. Denn auch wenn die Preise und Zinsen in den kommenden Jahren vielleicht weniger rasant steigen werden, sinken sie auf keinen Fall. Sind Sie mit einem soliden Einkommen und etwas Eigenkapital finanziell gut aufgestellt, sollten Sie die Eigenheimfinanzierung lieber jetzt in Angriff nehmen und nicht länger warten. Denn auch die Mietpreise werden voraussichtlich steigen. Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden, sollten Sie bei der Finanzierung Folgendes beachten.
Tipps für die Eigenheimfinanzierung:
Kredite vergleichen
Für viele Käufer ist der Besuch der Hausbank obligatorisch, um nach einem Darlehen zu fragen. Und oft bieten diese Banken auch gute Konditionen bei Zinssatz und Tilgungsrate, weil eine Vertrauensgrundlage vorhanden ist. Wer aber im Internet Kreditanbieter vergleicht, bekommt sicherlich noch mal bessere Konditionen angeboten.
Mehrere Angebote einholen
Holen Sie sich idealerweise mehrere Angebote ein und zeigen Sie diese Ihrer Hausbank. Oft bekommen Sie dann ein besseres Angebot.
Doch Vorsicht: Es kann vorkommen, dass bei sehr vielen parallelen Kreditanfragen Ihre Bonität bei der Schufa leidet. Machen Sie der jeweiligen Bank anfangs also deutlich, ob es sich um eine Kreditanfrage oder um eine unverbindliche Konditionsanfrage handelt. Letztere muss nämlich der Schufa nicht gemeldet werden.
Richtig kalkulieren
Gar nicht so einfach in der aktuellen Lage, doch gerade steigende oder fallende Zinsen haben einen großen Einfluss auf die langfristige Kalkulation. Kalkulieren Sie also nicht zu knapp! Der Zinssatz könnte nach der ersten vereinbarten Laufzeit (meist zehn Jahre bis zum Ende der Zinsbindung) weiter steigen und plötzlich die Kosten sprengen, sodass Sie anstatt der Immobilie vor allem die Zinsen abbezahlen. Außerdem kann es natürlich passieren, dass der Kauf einer Immobilie deutlich teurer wird als angenommen – zum Beispiel durch höhere Kosten nach einem Bodengutachten oder durch unerwartet hohe Renovierungs- oder Sanierungskosten. Eine Laufzeitanpassung oder ein solider finanzieller Puffer für steigende Zinsen und ungeplante Kostensteigerungen von 5 bis 10 Prozent der Kreditsumme sind durchaus ratsam.
Baunebenkosten und Kaufnebenkosten im Blick haben
Behalten Sie alle Nebenkosten im Blick, die neben dem eigentlichen Kaufpreis noch anfallen. Die Kaufnebenkosten beinhalten zum Beispiel weitere Positionen wie Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage. Zu den Baunebenkosten zählen vor allem Renovierungs- und Sanierungskosten, aber auch Kosten für Bausachverständige und andere Experten, die beim Bau beteiligt sind. Prüfen Sie gründlich, in welchem Zustand die Immobilie ist oder wie hoch die allgemeinen Hausgeldrücklagen beim Kauf einer Wohnung sind.
Hausbau: Lohnt sich das Selberbauen bei steigenden Kosten noch?
Pandemie und Ukraine-Krieg haben die Baukosten stark steigen lassen. Auch die Verzögerungen in den Lieferketten haben die Materialkosten nach oben getrieben. Stahl, Aluminium, Erdölprodukte und Holz werden immer knapper. Neben den Materialien ist zudem das Fachpersonal ein großer Kostentreiber.
Viele Handwerker sind bis ins neue Jahr bereits ausgebucht und können zum Teil keine Aufträge mehr annehmen, weil Personal fehlt. Die Kosten sind bei einem Bau aktuell kaum fest berechenbar, und viele Firmen können sich bei der Planung auf keinen Endpreis festlegen, weil sich Materialkosten auf dem Markt gerade kaum abschätzen lassen. Das macht es heute selbst Gutverdienern kaum möglich, einen Neubau allein zu finanzieren. Viele setzen in diesen Zeiten deshalb auf familiäre Unterstützung oder ein frühzeitiges Erbe, um sich den Traum vom Eigenheim doch noch zu erfüllen.
Bausparvertrag als Grundlage für den Kredit
Bausparen ist eine sichere Form der Eigenheimfinanzierung, da es von der gesetzlichen Einlagensicherung geschützt ist – als Alternative zum Eigenkapital ist das Bausparen durchaus sinnvoll.
Idealerweise bringt man als Käufer oder Hausbauer ohnehin schon Eigenkapital mit. Allgemein empfohlen wird ein Eigenkapital von 10 bis 20 Prozent des Kauf- beziehungsweise des Baupreises. So können beim Hausbau mit dem Eigenkapital Kosten für Kreditzinsen der Bank gedrückt werden. Doch bei den aktuellen Kauf- und Baupreisen sind solche Summen für viele Menschen nicht zu stemmen. Bausparen mit einem guten Zinssatz ist eine weitere Option der Eigenheimfinanzierung und wird von Bausparkassen angeboten. Jeder Bausparvertrag besteht dabei aus zwei Teilen: dem Sparplan und dem Immobiliendarlehen.
Sind Sie außerdem handwerklich begabt oder haben Handwerker im Freundeskreis, können Sie durch Eigenleistung den Preis drücken. Wer selbst beim Hausbau anpackt, kann einige 10.000 Euro Baukosten sparen. Banken bieten für solche Fälle sogenannte Muskelhypotheken oder Hybridangebote an.
Was sind Muskelhypotheken?
Die Bezeichnung „Muskelhypothek‟ wird in der Baubranche verwendet, um die Eigenleistungen des Bauherrn zu beschreiben. Dabei handelt es sich um die Arbeits- und Sachleistungen, die der Bauherr selbst erbringt, um Kosten zu sparen oder den Bau bzw. Erwerb einer Immobilie zu ermöglichen.
Wenn Sie solche Angebote unterschreiben, sollten Sie sich sicher sein, dass Sie die versprochene Arbeit auch wirklich leisten können. Denn wenn Sie mit Ihrer Arbeit auf der Baustelle nicht hinterherkommen und andere Beteiligte deshalb warten müssen, kann das wieder deutliche Kostensteigerungen nach sich ziehen – und die Eigenleistung rechnet sich am Ende gar nicht.
Wie kann ich mir ein Eigenheim leisten? Hier ein paar Tipps für den Neubau.
Kluge Planung
Größe, Material und eine extra Ausstattung beim Hausbau sind die größten Stellschrauben. Schon bei der Planung haben sie Einfluss auf die Hausbaukosten. Überlegen Sie sich genau, auf was Sie verzichten können, und rechnen Sie die mögliche Ersparnis durch. Bei einem Verzicht auf die Unterkellerung können Sie zum Beispiel bis zu 50.000 Euro sparen. Doch dann muss die Fläche für Technik, Heizung etc. vom Wohnraum abgezwackt werden, was den Quadratmeterpreis der Wohnfläche wieder steigen lässt. Es ist also wichtig, ganz genau zu planen, wie Ihr Eigenheim aussehen soll.
Energieeffizienz
Hohe Decken und große Fensterfronten? Schick, aber teuer im Unterhalt. Wer jetzt energieeffizient und nachhaltig baut, hat länger Freude an seiner Immobilie. So kann man durch den mittlerweile verpflichtenden Einbau einer Wärmepumpe beim Hausbau zwar mit höheren Kosten rechnen als zuvor mit Öl- oder Gasheizungen, dafür aber langfristig durch Energieeffizienz sparen.
Standhaft bleiben
Doch rote statt schwarze Dachziegel? Der Balkon auf der West- und nicht auf der Ostseite? Bleiben Sie bei Ihrem Ursprungsplan und schmeißen Sie nach Anstich nichts mehr um. Denn so entstehen viele ungeplante Kosten.
Fazit: Kaufen oder mieten?
Ob es sich heute noch lohnt, ein Eigenheim zu kaufen, hängt von vielen Faktoren ab und ist oft auch eine persönliche Abwägung. Möchte ich mich langfristig an eine Eigenheimfinanzierung binden oder mein Leben lieber flexibler gestalten? Kann ich mir die Finanzierung mit dem Zinssatz und der Tilgungsrate leisten?
Als Faustregel gilt: Die Monatsrate für die Baufinanzierung sollte nicht höher als ein Drittel des Nettohaushaltseinkommens sein. Auch die eigenen finanziellen Rücklagen und der jeweilige Immobilien- oder Grundstückspreis am Wunschort spielen eine Rolle. Wichtig ist: Wer sicher ist, kaufen zu wollen, sollte es jetzt machen und nicht auf bessere Zeiten warten! Denn die Preise werden in den nächsten Jahren vermutlich nicht sinken – im Gegenteil