Schaffe, schaffe – und doch kein Häusle: Menschen „wohnen sich buchstäblich arm“

„Schaffe, schaffe, Häusle baue“ - ein Mantra, das sich in die schwäbische DNA eingepflanzt hat. Das Versprechen, sich mit genügend Arbeitseifer den Weg zum Eigenheim zu ebnen, wird angesichts steigender Baukosten und Zinsen für die meisten Menschen zum Luftschloss. Was die Preise nach oben treibt und welche Maßnahmen laut Experten ergriffen werden müssen.

Im Land der Häuslebauer bröckelt die Zufriedenheit mit dem Immobilienmarkt - unabhängig davon, wie sehr sich etwa die Mieten für Objekte guten Wohnwerts unterscheiden. Während auf der Ostalb ein Quadratmeterpreis von rund zehn Euro anfällt, bezahlen Mieter in Überlingen, Friedrichshafen und Lindau 13 Euro. Das zeigt eine Auswertung vom IVD-Institut - Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung.

Zwischen Mieten und Kaufpreisen klaffen große Lücken

Im Frühjahr 2026 kostete ein Einfamilienhaus guter Wohnwert in Albstadt (Zollernalbkreis) 250.000 Euro. Für ein Objekt gleicher Kategorie bezahlen Interessenten in Lindau am Bodensee 1.200.000 Euro.

Und doch ist der Ärger überall groß, wie die Heimatcheck-Umfrage der Schwäbischen Zeitung ergeben hat. 5,42 von zehn möglichen Punkten wurden vergeben. Vergleichsweise gut ist die Bewertung der Miet- und Kaufpreise im Ostalbkreis mit dem Höchstwert von 5,76. Überdurchschnittlich fällt auch die Einschätzung für den Zollernalbkreis (5,71), den Landkreisen Biberach (5,64) und Sigmaringen (5,63) sowie den Alb-Donau-Kreis (5,62) aus. Der Landkreis Tuttlingen stellt den Mittelwert von 5,42 Punkten dar.

Besonders unzufrieden ist man mit den Immobilienpreisen im Süden: Unterdurchschnittlich schneiden die Landreise Ravensburg (5,14) und der Bodenseekreis (4,68) ab. Schlusslicht des Rankings bildet der Landkreis Lindau mit 4,38 Punkten.

Zu hohe Mieten, zu wenig Wohnraum, zu viele Bauvorschriften; die Liste an Kritikpunkten ist lang. Ebenso die Erklärungsversuche und Lösungsvorschläge, die Vertreter von Hauseigentümern und Mietverbänden in Baden-Württemberg anführen.

Laut Stephan Kippes vom IVD-Institut profitieren eher die Ballungszentren von stabileren Mietpreisen als in ländlichen Gebieten. Ihm zufolge haben steigende Zinsen und Materialpreise die Erholung zu Jahresbeginn 2026 entscheidend gebremst. Dies führt zu der Frage, in welche Richtung sich die Preise weiterentwickeln werden, „was letztendlich stark von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängt“, sagt der Immobilienmarktforscher.

Bezahlbarer Wohnraum: Ein soziales Problem

Die angespannte Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum bleibt eine Konstante, die jede Generation unter erheblichen Druck setzt. Winfried Kropp vom Deutschen Mieterbund findet, dass steigende Mieten viele Menschen „buchstäblich arm wohnen“ lassen. Zusätzlich seien viele Menschen in ihren Wohnungen gefangen; Ältere häufig durch fehlende Barrierefreiheit, jüngere Haushalte durch hohe Kosten von größeren Objekten, beschreibt Kropp den sogenannten „Lock in“-Effekt.

Das deckt sich auch mit den Erfahrungen der Heimatcheck-Teilnehmer: „Die Mieten sind katastrophal, ich zahle Unterhalt und Miete, da wird es einem schlecht. Zwei Jobs, um sich über Wasser zu halten, ist da keine Seltenheit“, kommentiert ein Teilnehmer anonym. Der Haus-und-Grund-Vorsitzende sieht das Problem „nicht an den hohen Mieten, sondern an den niedrigen Einkommen“. Der Staat solle bezahlbaren Wohnraum schaffen, indem er einkommensschwache Mieter unterstützt und den Bau von Wohnraum fördert.

Privatvermieter stellen 80 Prozent der Wohnungen in BaWü

In Baden-Württemberg werden rund 80 Prozent der Mietwohnungen von privaten Kleinvermietern bereitgestellt, „nicht von großen Wohnungsbaugesellschaften“, sagt Sebastian Nothacker. Der typische Vermieter sei zum Beispiel ein selbstständiger Handwerker, der für die Altersvorsorge investiert hat, oder Senioren, die in den 70er oder 80er Jahren ein Haus gebaut haben und dort zusätzliche Wohnungen zur Finanzierung hinzufügen. Die meisten Kleinvermieter besitzen laut Nothacker ein bis zwei vermietbare Einheiten. „Das sind ja nicht die Miethaie. Doch sie geraten immer mehr unter Druck, weshalb die Investitionsbereitschaft schwindet“, warnt er.

Zwischen Tourismus und Wohnraummangel

Auch Zweit- und Ferienwohnungen verschärfen den Wohnungsmarkt, insbesondere in den Bodensee-Landkreisen. Während das Vermietungsgeschäft in Haupt- und Nebensaison boomt, stehen diese Objekte in den Wintermonaten meist leer. Viele Kommunen am Bodensee versuchen, der Kurzzeitvermietung mittels Zweckentfremdungsverboten und Zweitwohnungssteuer entgegenzuwirken. In Konstanz werden beispielsweise 35 Prozent des Mietwerts für die Nutzung einer weiteren Wohnung neben dem Hauptsitz fällig.

Während Mieterbund-Chef Winfried Kropp fordert, rechtliche Voraussetzungen entsprechender Satzungen für Kommunen zu erleichtern, findet Sebastian Nothacker klare Worte: „Ich halte nichts davon, denn diese Verbote sind zu pauschal.“ Ein Verbot von kurzzeitigen Vermietungen, etwa in der Universitätsstadt Konstanz, hält der Haus- und Grund-Vorsitzende für den falschen Weg. Sein Credo: Es brauche mehr Wohnraum.

Streit um Mietpreisbremse: Zu viele Ausnahmen, wenig Wirkung

Über die Bodenseeregion hinaus greift die Mietpreisbremse, die im Herbst 2025 durch das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen erneuert und bis Ende 2026 verlängert wurde, in den Immobilienmarkt ein. Grundlage dafür ist ein Gutachten, das 130 baden-württembergischen Städten und Gemeinden als „angespannten Wohnungsmarkt“ einstuft - 41 mehr als noch 2020. Dort gilt: Zu Beginn des Mietverhältnisses darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Von der Regel ausgenommen sind nach den Vorgaben des Bundes Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie umfassend modernisierte Wohnungen.

Einig sind sich die Experten darin, wie mangelhaft diese derzeit ausgestaltet ist. Winfried Kropp kritisiert, dass „die Mietpreisbremse zu viele Ausnahmen“ habe und es „risikolos ist, gegen sie zu verstoßen“. Sebastian Nothacker hingegen bemängelt, dass die Mietpreisbremse „mit der Schrotflinte geschossen“ sei, da sie für alle gelte, „auch für die, die es nicht nötig haben“. Der Staat sollte stattdessen gezielter unterstützen. Beide sehen in der Mietpreisbremse ein Instrument, das weder genügend neue Wohnungen schafft, noch die tatsächlichen Bedürfnisse der Betroffenen ausreichend adressiert.

Bauturbo wird nicht zum erhofften „Game Changer“

Und nicht nur die sollte laut Sebastian Nothacker reformiert werden. Auch in der Senkung staatlich getriebener Kostenfaktoren wie der Grunderwerbssteuer und verschärfter Bauvorschriften sieht er großes Entlastungspotenzial.

Letzteres schmälert auch die Investitionsbereitschaft von Bauträgern. „Die Bautätigkeit ist deutlich zu niedrig“, bestätigt Immobilienmarktforscher Stephan Kippes. Gestiegene Materialpreise, vor allem solche mit hohem Energieaufwand oder basierend auf Öl, erschweren den Wohnungsbau stark. Da führte auch der Bauturbo zu keiner spürbaren Trendwende.

Kosten senken, Vorschriften lockern: Sanierung als Chance

Was tun, wenn der Wunsch nach einem Eigenheim trotz schwieriger Marktlage ungebrochen ist? Marktforscher Stephan Kippes sieht die größte Chance für Investitionen in Sanierungen, insbesondere wenn Investoren über das notwendige technische Know-how und die richtigen Fachfirmen verfügen.

Sebastian Nothacker sieht momentan wenig Anreize für Investitionen der 111.000 Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer in Baden-Württemberg, die er vertritt. Eine Vereinfachung im Baurecht und weniger statt mehr Regulierungen im Mietrecht könnte jedoch helfen, die Baupreise zu senken und damit neue Investitionsanreize zu schaffen.