Tipps für die richtige Baufinanzierung

Der Traum vom eigenen Heim steht bei vielen Menschen ganz oben auf der persönlichen Wunschliste. Derzeit sind Baudarlehen aufgrund der historisch niedrigen Zinsen immer noch sehr günstig. Wie sieht die richtige Finanzierung aus? Bei der Telefonaktion der „Schwäbischen Zeitung“ zum Thema Baufinanzierung standen vier Experten des Bundesverbands deutscher Banken unseren Lesern Rede und Antwort: Andy Köhler, Christian Paul, Markus Pöttich und Falko Kuhnsch.

Hat die Höhe des Eigenkapitals Einfluss auf die Höhe des Darlehenszinses, wenn ich ein Eigenheim kaufe?

Ja, wenn zum Beispiel nur 60 Prozent fremdfinanziert sind, erhalten Sie in der Regel den besten Zins. Bei 80 Prozent Fremdfinanzierung wird es schon teurer, bei 90 Prozent noch teurer. Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto günstiger kann der Darlehenszins sein, den Sie bekommen.

Bei unserem Immobiliendarlehen läuft die Zinsbindung aus. In fünf Jahren wollen wir mit einer dann fälligen Lebensversicherung den Kredit zurückzahlen. Was schlagen Sie vor?

In diesem Fall reicht eine fünfjährige Zinsbindung. Der Zins dafür istgünstiger als bei längeren Zinsfestschreibungen. Je nach Höhe des Kredits ist ein Sollzins von unter einem Prozent möglich.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Mit dem Abschluss eines solchen Darlehens lässt sich vor dem Auslaufen der Zinsbindung bei einem Immobiliendarlehen der aktuell günstige Zins sichern. Bei einem Forward-Darlehen schließen Sie noch während der Laufzeit des Altkredites einen Folgekredit zu aktuellen Konditionen bei Ihrem bisherigen oder einem neuen Darlehensgeber ab. Sie müssen dafür mit einem Zinsaufschlag auf den aktuellen Kreditzins rechnen. Das ist der Preis für Ihre Planungssicherheit.

Macht aktuell ein Forward-Darlehen Sinn?

Aus Sicherheitsaspekten ja, weil Sie sich damit den aktuell historisch günstigen Zins sichern können und vor möglichen Zinssteigerungen bis zur Anschlussfinanzierung geschützt sind. Beachten Sie, dass der Zinsaufschlag für das Forward-Darlehen sich mit jedem Monat, den Sie abwarten, verringert.

Wie schätzen Sie die künftige Zinsentwicklung ein?

In Europa sind die Zinsen trotz gestiegener Inflationsraten noch sehr niedrig. In den USA sind die Zinsen schon deutlich gestiegen. Auch wenn die EZB in Europa das Zinsniveau niedrig halten will, so wäre es kein Fehler, einen Darlehensvertrag jetzt möglichst lange festzuschreiben.

Wir zahlen für ein Darlehen, das noch fünf Jahre läuft, einen Zins von 2,8 Prozent. Wir möchten aber gerne früher schuldenfrei sein und überlegen deshalb, vorzeitig zurückzuzahlen. Mit welcher Vorfälligkeitsentschädigung müssen wir rechnen?

Das Aufhebungsentgelt beziehungsweise den Zinsschaden für die Bank können Sie mit einer Faustformel berechnen, indem Sie die Differenz zwischen dem aktuellen Zins und Ihrem Zins mit der Laufzeit multiplizieren. In diesem Beispiel ziehen Sie den Neuzins (0,8 Prozent) vom Altzins (2,8 Prozent) ab und kommen auf zwei Prozent. Diesen Zinssatz multiplizieren Sie mit der Restlaufzeit (fünf Jahre) und erhalten zehn Prozent. Das Aufhebungsentgelt beträgt also zehn Prozent der noch vorhandenen Restschuld des Darlehens. Dazu kommt eine Bearbeitungsgebühr nach Aufwand.

Meine Frau und ich sind 70 Jahre alt, wir haben ein Einfamilienhaus auf dem Land im Wert von 350000 Euro und wollen in eine stadtnahe Wohnung ziehen. Was meinen Sie: jetzt oder noch abwarten?

Mein Rat aus langjähriger Kundenerfahrung ist, ziehen Sie rechtzeitig um, wenn Sie den Wunsch dazu haben. Sie können alles in Ruhe organisieren und sich einleben.

Ich bin 55 und möchte eine Eigentumswohnung kaufen. Bekomme ich in meinem Alter noch ein Darlehen?

Grundsätzlich ja, Sie sollten aber eine höhere Tilgung einplanen und Eigenkapital mitbringen. Ideal wäre es, wenn das Darlehen bei Rentenantritt getilgt ist.

Mein Immobiliendarlehen hat eine Zinsbindung von 15 Jahren, davon sind zehn Jahre bereits abgelaufen. Ich habe gehört, dass ich nach zehn Jahren kündigen kann. Wie muss ich vorgehen?

Fragen Sie als Erstes Ihre Hausbank nach dem Kündigungs- und Rückzahlungstermin. Sie können erst zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit sechsmonatiger Kündigungsfrist kündigen. Besorgen Sie sich zweitens eine Anschlussfinanzierung. Erst dann sprechen Sie nach §489 BGB die Kündigung aus.

Macht es Sinn eine Grundschuld zu behalten, wenn der Kredit schon abbezahlt ist?

Es macht insofern Sinn, als Sie sich die Kosten für die Austragung sparen können und im Falle eines neuen Kreditbedarfs diese Grundschuld wieder zur Besicherung der Kreditaufnahme verwenden können.

Ich bin Jahrgang 1941 und habe mein Einfamilienhaus verkauft. Nun liegen 400000 Euro auf dem Konto, und ich überlege, dafür eine altersgerechte Wohnung zu kaufen. Was meinen Sie?

Das ist eine sehr persönliche Entscheidung. Mit Blick auf das Alter und mögliche Pflege kann das sicherlich sinnvoll sein. Die Wohnung muss jedoch zu Ihnen passen. Suchen Sie in Ruhe aus, achten Sie auf die Qualität des Bauträgers und einen angemessenen Preis.

Welche Kosten entstehen beim Immobilienkauf?

Für den Notar und den Grundbucheintrag müssen Sie mit Kosten in Höhe von etwa zwei Prozent des Kaufpreises rechnen. Dazu kommen in Baden-Württemberg fünf Prozent Grunderwerbssteuer. Falls Sie einen Makler einschalten, kommen weitere drei oder vier Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer hinzu.

Was heißt „Beleihen der Wohnung“ als Zusatzsicherheit?

Die Bank gibt ein Darlehen, bei dem als Sicherheit nicht nur das neu erworbene Objekt dient, sondern zusätzlich eine bereits vorhandene Immobilie.

Ich bin Rentner und möchte das Haus vom Nachbarn kaufen. In fünf Jahren wird eine Lebensversicherung fällig, mit der ich das Haus bezahlen könnte. Wie gehe ich am besten vor?

Erste Möglichkeit: Sie nehmen ein Darlehen für fünf Jahre auf und tilgen es dann durch die Lebensversicherung. Zweite Möglichkeit wäre die vorzeitige Auszahlung der Lebensversicherung. Sie sollten sich für beide Möglichkeiten die Kosten aufzeigen lassen, vergleichen und dann entscheiden.

Ich bin selbstständiger Landwirt und plane den Bau eines Hauses. Wie kann ich mich auf das Finanzierungsgespräch vorbereiten?

Nötig sind Pläne und Baukostenaufstellung des Architekten, um die Gesamtkosten zu ermitteln. Als selbstständiger Landwirt müssen Sie für eine Kreditaufnahme Bilanzen und Gewinn- und Verlustrechnung vorlegen. Für die Grundstückssicherheit ist ein Grundbuchauszug einzuholen. Fragen Sie bei Ihrer Bank nach einem speziellen Berater für Landwirte. Lassen Sie sich von ihm dann verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten aufzeigen.

Ich möchte in Deutschland bauen und verdiene als Pendler mein Einkommen in Schweizer Franken. Wie kann ich finanzieren?

Aufgrund der Neuregelung des Verbraucherkreditrechts im März 2016 besteht bei Ihnen ein „Wandlungsrecht“, wenn Sie ein Darlehen in Euro aufnehmen würden und der Wechselkurs des Euro zum Schweizer Franken steigt: Da Ihr Einkommen in Schweizer Franken bezahlt wird, können Sie das Euro-Darlehen kostenfrei auflösen und in Schweizer Franken weiterführen. Da aktuell aber keine Bank eine Finanzierung mit Wandlungsrecht anbietet, können Sie bei einer deutschen Bank nur in Schweizer Franken finanzieren, zu etwas ungünstigeren Konditionen gegenüber einer Euro-Finanzierung.

Vor acht Jahren hatte ich ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung und einem Zins von 3,9 Prozent abgeschlossen. Meine Bank bietet mir nun für ein neues zehnjähriges Darlehen mit zwei Jahren Forward einen Zins von 1,5 Prozent an. Soll ich das Angebot annehmen?

1,5 Prozent ist aktuell ein guter Satz, wenn man die eingeschlossenen Forward-Kosten der Bank berücksichtigt. Denken Sie auch daran, die Tilgung eventuell zu erhöhen, um schneller schuldenfrei zu sein. So können Sie vom niedrigeren Schuldzins bei gleicher monatlicher Belas-tung profitieren. An den Finanzmärkten gibt es immer wieder Überraschungen, wie die steigenden Zinsen nach der US-Präsidentenwahl gezeigt haben.