Warum die Immobilienblase wohl nicht platzen wird

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist bei hohen Kaufpreisen und zugleich steigenden Zinsen immer schwieriger zu verwirkliche
Der Traum von den eigenen vier Wänden ist bei hohen Kaufpreisen und zugleich steigenden Zinsen immer schwieriger zu verwirklichen. (Foto: Jan Woitas/dpa)
Korrespondent

Seit Jahren sind die Preise an den Immobilienmärkten immer weiter in die Höhe geklettert. Mit steigenden Zinsen und hohen Kosten für Baumaterialien dürfte dieser Höhenflug zu einem Ende kommen. Droht eine Blase zu platzen?

Die Logik ist einfach: Ein Immobilienkauf lohnt sich dann, wenn der Käufer durch Mieteinnahmen den Kaufpreis der Immobilie wieder hereinbekommt. Oder bei Eigennutzung durch die eingesparte Miete. Und das am besten über einen überschaubaren Zeitraum. Dieser Zeitraum jedenfalls ist größer geworden: In Großstädten liegt der Kauf einer Immobilie im Durchschnitt bei 28 Jahresmieten. Das ist der höchste Stand seit Mitte der 1990er-Jahre, wie aus einer Studie des Deutschen Institutes für Wirtschaftsforschung (DIW) hervorgeht.

Die Preise dürften um etwas zehn Prozent zurückgehen

Gewöhnlich sollten sich Kaufpreise für Immobilien in etwa in Gleichklang mit den Mieten bewegen. In jüngster Vergangenheit aber ist das nicht mehr der Fall. „Die Preise sind in den vergangenen Monaten sehr unterschiedlich gestiegen, die Mieten deutlich weniger als die Kaufpreise“, stellt Studienautor Konstantin Kholodilin vom DIW gegenüber dieser Zeitung fest. So sind die Preise für Einfamilienhäuser in diesem Jahr in den 97 untersuchten Städten um elf Prozent gestiegen, die Mieten nur um vier Prozent. Deswegen liegt der Verdacht nahe, dass es eine Zunahme von Spekulation mit Wohnraum gibt – vor allem in Großstädten. Und das wiederum birgt das Risiko von Preisblasen.

Einen Schock wie 2007/08 in den USA sieht Konstantin Kholodilin aber für den deutschen Immobilienmarkt nicht kommen. Preisrückgänge bei Haus- und Wohnungskäufen von rund zehn Prozent hält er aber durchaus für möglich. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich die Immobilienfinanzierung mit steigenden Zentralbankzinsen schwieriger gestaltet. Zudem sind die Kosten für Neubauten durch hohe Materialpreise deutlich gestiegen, was auch den Bau neuer Wohnungen und Häuser bremst.

Der Studie zufolge ist etwa in Großstädten wie Berlin, Düsseldorf und Köln die Zahl fertig gestellter Wohnungen im vergangenen Jahr gesunken. Dennoch dürfte der Immobilienmarkt in Deutschland insgesamt vergleichsweise stabil bleiben. Zwar verschlechtern sich die Finanzierungsbedingungen infolge der steigenden Zinsen. Der Anteil der Kredite mit einer längerfristigen Zinsbindung aber ist nach wie vor relativ hoch. Und anders als am amerikanischen Hypothekenmarkt vor 15 Jahren ist eine um sich greifende Verschuldung der privaten Haushalte nicht abzusehen. Zudem gehen die hohen Immobilienpreise vor allem in Großstädten auf eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot zurück.

Knappheit an Wohnraum bleibt bestehen

Die Knappheit an Wohnraum dürfte sich tendenziell auch in Zukunft fortschreiben. Denn die Bautätigkeit dürfte angesichts der hohen Kosten nur schleppend an Fahrt aufnehmen. Das glaubt auch Immobilienexperte Jochen Möbert von Deutsche Bank Research. „Unseren Projektionen zu Folge werden wir deutlich weniger bauen in den nächsten Monaten als in der Vergangenheit. Und schon in der Vergangenheit wurde nicht genug gebaut. Die steigenden Zinsen führen auch dazu, dass das Angebot lahmt, weil die Bautätigkeit sich nicht lohnt für viele Entwickler.“

Das DIW sieht angesichts der hohen Nachfrage vor allem in Ballungsräumen und dem begrenzten Angebot an bezahlbaren Wohnraum die Politik am Zug. Sie müsse für schnellere Genehmigungsverfahren bei Bauprojekten sorgen und mit höheren öffentlichen Bauinvestitionen die Neubautätigkeit in Fahrt bringen.

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