Deckel auf die Mieten: Was Berlins Vorstoß für Mieter und Vermieter bedeutet

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 Fassade eines Mietshauses aus den 1980-er Jahren im Berliner Bezirk Kreuzberg.
Fassade eines Mietshauses aus den 1980-er Jahren im Berliner Bezirk Kreuzberg. (Foto: Wolfgang Kumm/dpa)
Agence France-Presse

Die Mieten sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Vor allem Rentner und Leute mit kleinem Einkommen haben Angst, ihre Wohnung nicht mehr bezahlen zu können. Auf dem Berliner Wohnungsmarkt hat ein historisches Experiment begonnen, das auch Potenzial für andere Städte haben könnte. In Berlin ist das umstrittene Gesetz über den Mietendeckel des rot-rot-grünen Senats in Kraft getreten.

Wie funktioniert der Mietende-ckel?

Die Mieten in Berlin werden für fünf Jahre eingefroren. Der Mietenstopp soll rückwirkend ab dem 18. Juni 2019 gelten – an dem Tag hatte der Senat die Eckpunkte für das Gesetz beschlossen. Das Gesetz sieht Mietobergrenzen vor, die abhängig sind von Alter und Ausstattung einer Wohnung: Bei Wiedervermietungen dürfen Vermieter grundsätzlich nicht mehr als die Nettokaltmiete des Vorgängers verlangen – maximal jedoch bis zur Höhe der nun festgelegten Mietobergrenze, also höchstens 9,80 Euro pro Quadratmeter.

Modernisierungen dürfen Vermieter in Höhe von einem Euro pro Quadratmeter und Monat auf die Miete umlegen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es eine Sonderregelung: Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, erhöht sich die Mietobergrenze um zehn Prozent.

Ab dem Jahr 2022 soll es den Plänen zufolge zudem einen Inflationsausgleich von 1,3 Prozent pro Jahr geben – Vermieter können die Mieten dann also wieder leicht anheben.

Um welche Wohnungen geht es und um welche nicht?

Unter die Regelung sollen 1,5 Millionen Wohnungen in der Hauptstadt fallen. Vom Gesetz ausgenommen sind Neubauten, die seit Anfang 2014 bezugsfertig wurden. Sozialwohnungen, Wohnungen sozialer Träger und Wohnungen in Wohnheimen sind ebenfalls ausgenommen. Verstöße gegen die Regeln können als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern von bis zu 500 000 Euro geahndet werden.

Vermieter können aber auch einen wirtschaftlichen Härtefall geltend machen. Ein solcher Härtefall liegt vor, wenn die Miethöhe auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zum Verfall des Hauses führen würde.

Wann ist eine Absenkung der Miete möglich?

Binnen zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes sowie vor dem Abschluss eines neuen Mietvertrags müssen Vermieter unaufgefordert Auskunft über die Berechnung der Mietobergrenze geben. Die Regeln zur Absenkung der Miete sollen dann neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet werden.

Grundlage für Mietenabsenkungen ist eine Tabelle auf Basis des Mietspiegels 2013. Dieser bildet nach Überzeugung der Regierung den letzten ausgeglichenen Mietenmarkt ab, danach gebe es bereits das Bild eines Wohnungsmarkts in Schieflage. Abgesenkt werden kann die Miete dann, wenn sie die Mietobergrenze überschreitet und wenn kein Härtefall für Vermieter vorliegt.

Was sagen Kritiker?

CDU und FDP kritisieren, dass der Mietendeckel gegen die Verfassung verstößt. Zudem bemängeln sie, das Gesetz verhindere dringend benötigten Neubau und führe zu einem Modernisierungsstopp.

Auch die Immobilienwirtschaft übte scharfe Kritik. Der Bauindustrieverband Ost äußerte die Befürchtung, das Gesetz werde zu einer Abnahme der Investitionen in den Erhalt, die Sanierung und Modernisierung der Berliner Wohnungsbausubstanz führen.

Landet der Mietendeckel vor Gericht?

Bereits vor rund zwei Wochen wies das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe einen Eilantrag gegen den Mietendeckel als unzulässig ab, da der Gesetzestext noch nicht abschließend vorlag. Doch CDU und FDP wollen weiter gerichtlich in Berlin und im Bund gegen das rot-rot-grüne Gesetz vorgehen.

Die Unions-Bundestagsfraktion will den Mietendeckel gemeinsam mit der FDP in Form einer Normenkontrollklage vom Bundesverfassungsgericht prüfen lassen. Bei einer abstrakten Normenkontrolle wird eine Rechtsnorm auf ihre Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz geprüft. Der Antrag soll noch vor dem Sommer gestellt werden.

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