Überarbeitete Mietpreisbremse bringt leichte Verbesserungen für Mieter

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Häuserzeile in München: Das Kabinett hat am Mittwoch den Entwurf für ein neues Mieterschutzgesetz verabschiedet, das auch dafür
Häuserzeile in München: Das Kabinett hat am Mittwoch den Entwurf für ein neues Mieterschutzgesetz verabschiedet, das auch dafür sorgen soll, dass die Mietpreisbremse besser greift. (Foto: dpa)

Für viele Bürger, besonders in bundesdeutschen Städten, sind steigende Mieten und knapper Wohnraum weiterhin ein großes Problem. Die seit 2015 existierende, sogenannte Mietpreisbremse habe „bislang insgesamt nicht zu den erhofften Wirkungen geführt“, heißt es im Gesetzentwurf von Justizministerin Katarina Barley (SPD), den das Bundeskabinett am Mittwoch beschloss. Die Neuregelung soll die Position der Mieter stärken.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse bislang?

Bei Neuvermietung einer Wohnung darf die Miete höchsten zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Damit will die Regierung zu starke Preissteigerungen verhindern, wenn Leute ein- und ausziehen. Das gilt für Gebiete mit „angespannten Wohnungsmärkten“, die die Kommunen festlegen. Aber auch dort gibt es Ausnahmen. So gilt die Zehn-Prozent-Regel nicht für die Erstvermietung in Neubauten und den Vertragsabschluss nach einer umfassenden Modernisierung. Außerdem herrscht Bestandsschutz für Mieten, die die Zehn-Prozent-Grenze bei der Neuvermietung bereits überschreiten, weil die Vormieter sie akzeptiert und bezahlt haben. Eine einmal durchgesetzte Miethöhe muss der Eigentümer nicht reduzieren.

Was soll sich für die Mieter nun verbessern?

Vor allem müssen Vermieter künftig vor Vertragsabschluss mitteilen, dass sie eine Ausnahme in Anspruch nehmen wollen. Dadurch wird mehr Transparenz hergestellt. Die Mieter wissen dann, dass der Preis höher liegt, als die Zehn-Prozent-Grenze erlaubt. Sie können sich leichter dagegen wehren. Bisher tappen sie im Dunkeln. Die Vermieter nennen oft nur den Quadratmeterpreis, begründen ihn aber nicht.

Wenn sich der Immobilienbesitzer beispielsweise auf die Ausnahme beruft, dass bereits die Vormiete beträchtlich über dem Mietspiegel lag, muss er deren genaue Höhe nennen. Diese in Erfahrung zu bringen ist Mietern heute kaum möglich.

Außerdem wird es für die Mieter leichter, eine überhöhte Miete zu rügen. Bislang müssen sie dabei eine detallierte Begründung an den Vermieter schicken, die zu recherchieren und zu formulieren vielen schwer fällt. In Zukunft soll schon eine einfache Rüge ohne eingehende Begründung reichen. Die Beweislast wird umgekehrt. Das hilft Mietern, die vor Gericht ziehen wollen.

Also alles zugunsten der Mieter?

Nein. Ihre Position wird zwar theoretisch gestärkt. Ob sich das aber praktisch auswirkt, steht auf einem anderen Blatt. Wegen des knappen Angebotes sind Mieter heute bereit, vieles zu akzeptieren, damit sie überhaupt eine Wohnung bekommen. Wahrscheinlich trauen sich viele nicht, selbst eine offenbar überhöhte Miete in Frage zu stellen, um das Verhältnis zum Hauseigentümer nicht zu belasten.

Der Mieterbund kritisiert zudem, dass „alle Ausnahmebestimmungen bestehen bleiben“. Gerade die Preise für Neubauwohnungen sprengen oft den Rahmen, der Bürgern mit normalen Einkommen gesetzt ist. Daran wird sich vorläufig wohl nichts ändern.

Was ist bei Modernisierungen zu beachten?

Auch hier sieht der Gesetzentwurf einige Verbesserungen für die Mieter vor. Während die Hauseigentümer bisher elf Prozent der Modernisierungskosten für eine Wohnung (zum Beispiel neue Fenster, neues Bad, effektivere Heizung) pro Jahr auf die Miete umlegen dürfen, sollen es künftig nur noch acht Prozent sein. Außerdem soll der Quadratmeterpreis durch Modernisierungen um nicht mehr als drei Euro wachsen. Das dürfte vielen Nutzern einige hundert Euro jährlich ersparen. Die Neuregelung gilt allerdings nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Dem Mieterbund geht die Verschärfung nicht weit genug. Er plädiert dafür, „die Modernisierungsumlage bundesweit auf vier Prozent abzusenken“. Haus & Grund, der Verband der Immobilienbesitzer, sagt dagegen, „dass sich diese Änderungen negativ auf den altersgerechten Umbau und die energetische Modernisierung von Mietwohnungen auswirken“. Es werde „Eigentümern fast unmöglich gemacht, ihren Teil zu den Klimaschutzzielen beizutragen“. Das Argument ist hier: Durch eine geringere Umlage und einen niedrigeren Modernisierungsgewinn falle der Anreiz für Investitionen weg.

Ist alles schon beschlossen?

Nein. Der Gesetzentwurf der Regierung geht nun ins Parlament. Die Union meldete am Mittwoch bereits Bedarf für Überarbeitungen an. Vielleicht fällt die eine oder andere Regelung, die sich zugunsten der Mieter auswirkt, noch weg.

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