Wenn das Zuhause zu teuer wird

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Einfamilienhäuser prägen das Bild in ländlichen Regionen. Allerdings übersteigt das Angebot hier den Bedarf – speziell bei Neuba
Einfamilienhäuser prägen das Bild in ländlichen Regionen. Allerdings übersteigt das Angebot hier den Bedarf – speziell bei Neubauten. (Foto: dpa)
Moritz Schildgen

Es wird zu wenig gebaut. Es wird zu teuer gebaut. Es wird falsch gebaut. Dieses Fazit ziehen gleich zwei aktuelle Studien, die den Bedarf an Wohnraum in Deutschland analysiert haben. Laut dem Schweizer Forschungs- und Beratungsunternehmen Prognos fehlen inzwischen insgesamt 1 000 000 Wohnungen in Deutschland – und auf dem Land, so das arbeitgebernahe Wirtschaftsforschungsunternehmen Institut der Deutschen Wirtschaft Köln (IW), gibt es zu viele Einfamilienhäuser.

Es besteht akuter Handlungsbedarf, um mehr und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, um Dörfer vor der Verödung zu bewahren, um private Haushalte vor der Überschuldung zu retten. Nicht nur allein deshalb ist das Thema Wohnungsbau zentraler Bestandteil im Kampf um die Stimmen der Wähler, sondern auch, weil das Problem Wohnraummangel in der Mitte der Gesellschaft angekommen ist. Während die Einkommen in Deutschland in den vergangenen fünf Jahren im Schnitt lediglich um knapp acht Prozent zugenommen haben, sind – so rechnen die Experten von Prognos vor – die Mieten im Durchschnitt um 17 Prozent gestiegen. Da die Steigerung in den unteren Einkommensgruppen sogar unterdurchschnittlich gewesen ist, wird es demnach für Haushalte mit niedrigem und mittleren Einkommen immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden. „Die Bezahlbarkeit von Wohnraum ist für die Hälfte der Bevölkerung eine finanzielle Herausforderung“, konstatiert der Studientext. Sogar Doppelverdiener-Haushalte mit zwei Kindern hätten ein Nettoeinkommen, „das in der Regel nicht ausreicht, um angemessenen Wohnraum zu bezahlen“.

Problem für die Wirtschaft

Die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt hat bereits spürbare Auswirkungen für die Wirtschaft im Südwesten. In der aktuellen Standortumfrage der Industrie- und Handelskammer Bodensee-Oberschwaben heißt es, kein anderer Standortfaktor hat sich gegenüber der Umfrage 2012 so sehr verschlechtert wie das Thema Wohnraum. Auch die Unternehmen im Bereich der IHK Ulm bemängeln besonders die negative Entwicklung bei bezahlbaren Wohnungen, denn dies verschärfe wiederum den Fachkräftemangel in der Region.

Die geringe Zahl der verfügbaren Wohnungen liegt zum einen an dem gestiegenen Bedarf. Entgegen früheren Prognosen hat in Deutschland in den Jahren 2011 bis 2016 die Zahl der Einwohner um 2,5 Millionen zugenommen, anstatt wie erwartet zu schrumpfen, so die Prognos-Studie. Sie führt drei Gründe dafür an: hohe Zuwanderung besonders aus dem europäischen Ausland, arbeits- und bildungsbedingte Binnenwanderung und eine überdurchschnittliche Bildung neuer Ein- und Zweipersonenhaushalte.

Der Mangel an Wohnraum liegt zum anderen an einer rückläufigen Bautätigkeit. Seit 2009, so die Experten von Prognos, werde in Deutschland zu wenig gebaut. Besonders die rückläufigen Zahlen im sozialen und günstigen Segment verschärft diese Entwicklung. Zusammen mit dem durch den Bevölkerungswachstum gestiegenen Bedarf errechnet das Forschungsinstitut einen Mangel von 1 000 000 Wohnungen insgesamt. Dieser Mangel ginge über die Metropolen und Ballungsgebiete hinaus. So herrsche auch in wirtschaftsstarken ländlichen Regionen, insbesondere in Süddeutschland, eine deutlich angespannte Situation an den Wohnungsmärkten – im Gegensatz zu weiten Teilen Nord- und Ostdeutschlands.

Verschärft wird das Problem noch durch den Bau neuen Wohnraums. Neubauten sollten die Lage eigentlich entspannen, aber was auf den Markt komme, so die Prognos-Studie, ist eben kein bezahlbarer Wohnraum. Der Vergleich aktueller Neubaupreise und Erstellungskosten mit der Nachfrage und den derzeitigen Mieten zeige, dass die theoretisch erforderlichen Mieten sowohl über der Nachfrage liegen als auch teilweise über den marktüblichen Preisen.

Ebenfalls an Bedarf und Markt vorbei gehen die Neubautätigkeiten in vielen ländlichen Kreisen Deutschlands, wie das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in seiner Studie herausgearbeitet hat. Im Schnitt sind hier 20 Prozent mehr Wohnungen und 40 Prozent mehr Einfamilienhäuser als benötigt entstanden. Durch die niedrigen Zinsen sind gerade Einfamilienhäuser erschwinglicher geworden. Ferner versuchen laut IW Bürgermeister in vielen ländlichen Regionen durch „großzügige Ausweisung von Bauland neue Anwohner anzuziehen“. Dies gelinge kaum, da insbesondere junge Menschen lieber in die Städte ziehen, weil dort die Infrastruktur, die Ausbildung und das Stellenangebot besser sind. Das führe zu neuen Leerständen und zur Verödung von Dorfzentren. Durch die Zersiedlung, neuer Wohngebiete am Rand werde die Infrastruktur schlechter genutzt und die Attraktivität der Kommunen – besonders in wirtschaftlich schwachen Regionen wie im Norden und Osten – nehme weiter ab.

Die Lösungsvorschläge der Wirtschaftsforscher des IW sind, Flächen zu sparen, Ausweisung neuen Baulands an den Abbau von Leerständen zu koppeln, bestehenden Wohnraum aufzuwerten und die Attraktivität von Ortszentren zu steigern.

Bei Prognos schlagen die Experten vor, den sozialen Wohnungsbau zu fördern, die Absetzung für Abnutzung, bei der Anschaffungskosten wie beispielsweise für Neubauten über Jahre verteilt steuerlich geltend gemacht werden, um einen Prozentpunkt auf drei Prozent zu erhöhen und Baukosten durch vereinfachte Anforderungen zu senken.

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