Höhe der Miete wird bei Grundsteuer berücksichtigt

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Von der Grundsteuerreform sind sowohl Hausbesitzer als auch Mieter betroffen.
Von der Grundsteuerreform sind sowohl Hausbesitzer als auch Mieter betroffen. (Foto: Oliver Berg)
Dieter Keller und Agenturen

Die Finanzminister von Bund und Ländern haben sich auf Eckpunkte der Grundsteuerreform geeinigt. Unbürokratisch und gerecht soll sie ausfallen, betonte Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) nach dem Treffen mit seinen Länderkollegen am Freitag. Er sprach von einem „Gesprächsergebnis“ und nicht von einer „Einigung“. Auf Basis der Eckpunkte soll Scholz jetzt einen Gesetzentwurf erarbeiten.

Die baden-württembergische Finanzministerin Edith Sitzmann (Grüne) zeigte sich nach dem Treffen zufrieden. „Die vereinbarten Eckpunkte sind eine gute Grundlage für die weiteren Beratungen“, sagte sie. Ob alle Länder mitspielen werden, blieb allerdings offen – insbesondere die Bayern haben ihre eigenen Vorstellungen.

Die Zeit drängt: Die Reform muss bis Ende dieses Jahres beschlossen werden, sonst darf die Grundsteuer nicht mehr erhoben werden. Das hatte das Bundesverfassungsgericht im April 2018 festgelegt. Dadurch stehen für Städte und Gemeinden jährliche Steuereinnahmen von rund 14Milliarden Euro auf der Kippe, auf die sie angewiesen sind. Für die Umsetzung hat Karlsruhe allerdings fünf Jahre Zeit gegeben. So lange dauert es, bundesweit 35 Millionen Grundstücke neu zu bewerten. Praktisch auswirken dürften sich die neuen Regeln daher erst 2025. Bei Wohngrundstücken sollen nach den Eckpunkten diese Faktoren berücksichtigt werden:

Die Miete: Herangezogen wird nicht die tatsächliche Nettokaltmiete, sondern Durchschnittswerte, die das Statistische Bundesamt regelmäßig im Rahmen seines Mikrozensus erfasst. Daher ist bei selbst genutztem Wohneigentum keine Schätzung nötig. Nur wenn der Vermieter bis zu 30 Prozent weniger verlangt, kann dies auf Antrag berücksichtigt werden. Das ist die Untergrenze; noch niedrigere Mieten zählen nicht.

Das Baujahr: Es spielt eine Rolle, weil Gebäude meist mit dem Alter an Wert verlieren. Bei Gebäuden, die vor 1948 erbaut wurden, wird nicht weiter differenziert. Zumindest für diesen Punkt ist vermutlich eine Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Finanzamt nötig.

Die Flächen: Berücksichtigt wird sowohl die Größe des Grundstücks als auch der Wohnung.

Der Bodenwert: Ausgangspunkt für die Bewertung des Grundstücks sind „Bodenrichtwerte“, die überall regelmäßig auf Basis von tatsächlichen Verkäufen ermittelt werden. Es soll möglich sein, sie zu größeren Zonen zusammenzufassen, um eher zufällige Ausschläge zu vermeiden.

Scholz wollte unbedingt die Höhe der Miete berücksichtigen. Da dies aufwendig ist, hatte es im Vorfeld Forderungen gegeben, darauf zu verzichten. Der Kompromiss sind jetzt die Werte aus dem Mikrozensus, die nicht einzeln erfasst werden müssen. Trotzdem ist offen, wie arbeitsaufwendig das Verfahren ist. Nach Schätzungen sind bundesweit mindestens 2200 Finanzbeamte für die Bewertung erforderlich. Die Prognosen variieren aber erheblich: So sprach Bayerns Ministerpräsident Markus Söder (CSU) sogar von 3400Beamten – allein im Freistaat.

Schon im Vorfeld war heftig spekuliert worden, wer die Gewinner und Verlierer der Reform sein könnten. Klar ist: Wo die Grundstückswerte in den letzten Jahren besonders stark gestiegen sind, dürfte eine höhere Grundsteuer herauskommen. In Stadtzentren könnten sich deutlich höhere Beträge ergeben als am Stadtrand.

Die Modellrechnungen berücksichtigen allerdings nicht, dass es noch zwei weitere Schrauben gibt, an denen gedreht werden kann: Der Wert der Immobilie, „Einheitswert“ genannt, wird mit der „Steuermesszahl“ multipliziert, einem Prozentsatz je nach Verwendungszweck. Er soll gesenkt werden. Zudem legt jede Gemeinde einen „Hebesatz“ fest. Für Wohngrundstücke liegt er derzeit bundesweit zwischen 200 und 960 Prozent. Will die Gemeinde das Versprechen der Politik einhalten, dass die Steuereinnahmen insgesamt unverändert bleiben sollen, kann sie dies mit dem Hebesatz erreichen.

Die Grundsteuer ist auch für Mieter wichtig, weil sie die Eigentümer im Regelfall als Teil der Nebenkosten auf sie abwälzen. Zwar hatte Scholz angeregt, dies abzuschaffen. Doch das dürfte die Union nicht mitmachen. So könnte das Wohnen dort, wo die Mietsituation ohnehin angespannt ist, noch teurer werden.

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