Vermieterverbände halten Mieten in München für zu niedrig

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Der Quadratmeterpreis für Bestandsmietverhältnisse in München liegt durchschnittlich bei 11,69 Euro.
Der Quadratmeterpreis für Bestandsmietverhältnisse in München liegt durchschnittlich bei 11,69 Euro. (Foto: dpa)

Die Mieten in München gehören zu den höchsten in Deutschland. Aber sind sie vielleicht noch gar nicht hoch genug? Um diese Frage geht es derzeit auch am Bayerischen Verwaltungsgerichtshof. Die Vermietervereinigung Haus und Grund ist vor Gericht gezogen, weil sie an der Richtigkeit des Münchner Mietspiegels Zweifel hat.

Sie will die Stadt zwingen, die Datenbasis für den Spiegel offenzulegen. Die verweigert das mit dem Hinweis auf den Datenschutz. Der Verwaltungsgerichtshof vertagte das Urteil auf Montag. „Wir brauchen da ein paar Tage Beratung“, sagte der Vorsitzende Richter am Mittwoch. Zwar müsse der Datenschutz gewahrt werden, aber: „Dass es sich in einem komplett unüberprüfbaren Bereich abspielt, kann wohl nicht sein.“

In dem Verfahren geht es noch um den Mietspiegel aus dem Jahr 2017, inzwischen gibt es für München aber schon einen neuen aus dem Frühjahr 2019. Demnach liegt der Quadratmeterpreis für Bestandsmietverhältnisse im Schnitt bei 11,69 Euro – ein Plus von 4,1 Prozent in zwei Jahren.

Politisches Instrument

Der Mietspiegel ist in Großstädten eines der wenigen politischen Instrumente im Kampf gegen unbezahlbare Wohnungen. Er erhebt die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete, an der sich Mieterhöhungen orientieren müssen. Wie diese Vergleichsmiete ermittelt wird, ist allerdings – nicht nur in der bayerischen Landeshauptstadt – umstritten. In einer Sache sind Vermieter und Mieter sich dabei einig: Sie alle glauben, dass der Mietspiegel nicht realistisch darstellt, wie hoch die Mieten in Großstädten tatsächlich sind.

Doch damit ist es auch schon vorbei mit der Einigkeit. Denn Mieterverbände fordern seit Jahren, dass auch ältere Bestandsmieten in den Spiegel aufgenommen werden. Sie erwarten dadurch eine deutlich geringere Durchschnittsmiete. In München wären das 9,50 Euro statt 11,69, schätzt Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München. Im Moment sei der Mietspiegel oft ein „Mieterhöhungsspiegel“. Den Vermietern sind die im Mietspiegel angegebenen Kosten dagegen noch nicht hoch genug. „Es geht dabei nicht zwangsläufig um Mieterhöhungen“, sagt Ulrike Kirchhoff, Vorsitzende des bayerischen Landesverbandes von Haus und Grund. „Aber wenn man einen Mietspiegel erstellt, sollte der schon stimmen.“

Fast alle großen Städte in Deutschland haben einen Mietspiegel erstellen lassen; von den 30 größten Städten im Land hat nur Bremen keinen. Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt vor, dass ein qualifizierter Mietspiegel „nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ erstellt werden muss. Diese sind allerdings nicht weiter definiert.

Laut Mietspiegelreport der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) werden beispielsweise in Berlin und Hamburg sowohl Mieter als auch Vermieter nach der Höhe der Mieten gefragt, in München und Frankfurt am Main dagegen nur die Mieter. „Rechtlich geklärt ist längst nicht alles“, sagt der Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein, Rechtsanwalt Thomas Hannemann. „Da fehlt die klare, einheitliche Linie für alle.“

Die Bundesregierung will das nun ändern. Bis zum Jahresende 2019 will das Justizministerium nun aber konkrete Vorgaben für die Mietspiegel in deutschen Städten machen. „Wir werden im Laufe des Jahres gesetzgeberische Vorschläge vorlegen“, sagte ein Sprecher in Berlin. Ob es sich dabei schon um einen konkreten Gesetzesvorschlag oder eher um Eckpunkte handeln soll, ließ er offen.

Bayerns Justizminister Georg Eisenreich (CSU) begrüßte diese Ankündigung. „Wir brauchen mehr Transparenz und Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter“, sagte er. „Es ist gut, dass unsere bayerische Forderung endlich aufgegriffen wird. Die Bundesjustizministerin muss nun aber auch handeln und zügig klare Regeln für die Erstellung und Gestaltung eines Mietspiegels vorlegen.“

Eine Variante, die diskutiert wird, sei eine Auskunftspflicht für Mieter und Vermieter, sagt der Statistik-Professor Göran Kauermann von der Ludwig-Maximilians-Universität in München, der den Mietspiegel für die bayerische Landeshauptstadt erstellt und auch an den Gesprächen über eine Gesetzesänderung im Ministerium beteiligt ist. Bislang ist die Teilnahme an den (meist telefonischen) Befragungen freiwillig. Befragt werden beispielsweise in München zufällig ausgewählte Mieter, die weniger als vier Jahre in ihrer Wohnung wohnen oder innerhalb der vergangenen vier Jahre eine Mieterhöhung verkraften mussten.

„Eine Auskunftspflicht würde die Arbeit für Datenerheber erleichtern und die Datenqualität verbessern“, sagt Kauermann. „Aber wenn ich eine Auskunftspflicht habe, muss ich mir auch über Strafen Gedanken machen. Und ob man das will?“

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