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Viele Wohnungskündigungen wegen Eigenbedarf

Tuttlingen / Lesedauer: 5 min

Wertverluste bei älteren Häusern, Stagnation bei Neubauprojekten - und nicht genug Wohnraum für alle. Was Vermieter gerade umtreibt.
Veröffentlicht:01.10.2023, 05:00
Aktualisiert:01.10.2023, 10:18

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Im Interview mit Redakteurin Sabine Krauss spricht Alexander Fuss darüber, was Vermieter derzeit umtreibt und beunruhigt - und welche Auswirkungen das hat.

Herr Fuss, erklären Sie doch zunächst einmal, was „Haus und Grund“ ist und wie viele Mitglieder Sie vertreten?

Haus & Grund Tuttlingen vertritt die Interessen der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. In Tuttlingen und der näheren Umgebung haben wir aktuell rund 1400 Mitglieder, die statistisch gesehen Eigentümer von insgesamt etwa 6000 Wohnungen sind. Pro Monat sind es rund 50 Mitglieder, die sich bei mir melden ‐ und zwar immer dann, wenn es Verunsicherungen und Probleme gibt.

Wo gab es in den vergangenen Monaten denn die meisten Verunsicherungen und Probleme?

Ein sehr großes Thema war bei uns natürlich die Grundsteuer. Wir haben ja eher ältere Mitglieder ‐ und von ihnen hatten viele Probleme mit der elektronischen Abgabe der verlangten Erklärungen. So gab es eine Menge Fragen und unsere Mitglieder haben zudem viele Einsprüche gegen die dann erlassenen Bescheide am Laufen.

Das Finanzministerium wollte eigentlich recht schnell entscheiden, aber mein Eindruck ist, dass momentan wenig passiert. Alles hängt in der Luft und die Einsprüche stapeln sich in den Finanzämtern. Ein weiteres großes Thema ist aktuell der Wertverlust von Immobilien.

Welche Immobilien verlieren an Wert und wie viel?

Seit Habeck den Öl- und Gasheizungen den Kampf angesagt hat, verlieren Immobilien mit Sanierungsbedarf derzeit erheblich an Wert ‐ und zwar zwischen zehn und 30 Prozent. Das betrifft im Prinzip Häuser, die in den vergangenen 20 Jahren nicht modernisiert wurden, nicht gedämmt sind und eine alte Öl- oder Gasheizung haben. So müssen Immobilien-Eigentümer, die nicht rechtzeitig auf erneuerbare Energien umsteigen, beim Verkauf mit dicken Wertverlusten rechnen. Das beunruhigt zurzeit viele Hausbesitzer ‐ vor allem, wenn die Immobilie als Altersvorsorge gedacht ist.

Also sollten Hausbesitzer so schnell wie möglich sanieren, dämmen und eine neue Heizung einbauen?

Das ist es ja gerade ‐ es herrscht momentan eine so große Verunsicherung, dass alle erst einmal abwarten. Die Leute haben das Gefühl, dass sich alle sechs Monate die Welt und die Vorschriften ändern. Viele sagen deswegen: Wir würden ja was tun, aber wir tun’s jetzt im Moment nicht, sondern warten noch ab.

Dazu kommt ja auch die Frage, wie das Ganze zu finanzieren ist. Eine Wärmedämmung für ein Ein- oder Zweifamilienhaus kostet zwischen 80.000 und 100.000 Euro, wenn man’s richtig machen will. Was ist die Folge? Aus Berlin kommt keine klare Ansage, alle warten ab ‐ und so ist auch der Neubau gefühlt zusammengebrochen.

Was aber auch an den gestiegenen Kreditzinsen liegt ...

Natürlich. Die wenigsten können zurzeit einen Neubau finanzieren. Das Problem ist allerdings: Wenn es keinen Neubau gibt, muss man im Gebäudebestand bleiben. Das merken wir bei Haus & Grund momentan ganz extrem: Wir hatten auf die letzten zwölf Monate so viele Eigenbedarfskündigungen wie noch nie.

Denn was tut man innerhalb einer Familie, wenn zum Beispiel die frisch verheiratete Tochter oder der Sohn auf der Suche nach einer Wohnung ist? Man meldet in einer eigenen Wohnung, die bisher vermietet wurde, Eigenbedarf an und kündigt seinem Mieter. Bei anderen Zinsen hätte man sich vielleicht für einen Neubau entschieden.

Was sicher nicht allen gekündigten Mietern gefällt ...

Natürlich nicht. Das geht bis zur Räumungsklage, das ist leider tägliches Geschäft.

Noch einmal zurück zum Wertverlust älterer Häuser: Was raten Sie Besitzern denn bezüglich einer Sanierung oder Dämmung?

Im Prinzip braucht man einen Energieberater, der durchrechnet, wo es am sinnvollsten ist, Geld zu investieren ‐ ob für eine neue Heizungsanlage oder für neue Fenster. Doch es ist schon schwierig, einen an die Hand zu bekommen.

Besonders ältere Menschen sagen, dass es sich für sie nicht lohnt, so viel Geld beispielsweise in eine Dämmung zu stecken. Die Frage ist nur, ob man noch einen Käufer findet, der bereit ist, ein nicht-gedämmtes Haus zu kaufen, falls man seine Immobilie irgendwann einmal verkaufen möchte.

Ein Argument für eine energetische Sanierung ist die CO2-Aufteilung, die ab dem Abrechnungszeitrum 2023 gelten wird. Vermieter zahlen dann einen Teil der Nebenkosten mit, je nachdem, welchen Energieeffizienzwert das Haus hat. Was halten Sie davon?

Ja, es wird so sein, dass man die CO₂-Umlage herausrechnen muss und ein Teil davon beim Vermieter bleibt. Je nach Energieeffizienzwert des Hauses ist dieser Teil unterschiedlich hoch. Es gibt zehn Klassen, von denen der Vermieter zwischen null und 90 Prozent der CO₂-Umlage trägt. Die Bundesregierung hat dabei gedacht, es wäre eine schöne Sache, um den Vermieter zu motivieren, das Haus zu dämmen. Eigentlich soll es ein Investitionsanreiz sein.

Haus & Grund findet aber: Es müsste der Nutzer tragen, weil der Nutzer auch derjenige ist, der die Kosten bestimmt ‐ und zwar bei der Frage, drehe ich die Heizung auf oder lasse sie zu und friere noch ein bisschen. Liegt die vermietete Wohnung dann auch noch in einer Wohnanlage, muss er mehr als die Hälfte der weiteren Eigentümer davon überzeugen, dass saniert oder modernisiert wird. Auch wenn er wollte, könnte er die Maßnahme aus eigenem Recht nicht erzwingen.

Lohnt sich Vermieten aus Ihrer Sicht heute noch?

Es gibt Statistiken, die aussagen, dass ein Drittel der Vermieter Verluste einfahren, ein Drittel plus/minus null sind und ein weiteres Drittel eine Rendite zwischen drei und fünf Prozent bekommen. Dennoch lohnen sich Immobilien aus Investorensicht: Zum einen wegen der Wertsteigerung; jedenfalls wenn man die Vergangenheit betrachtet.

Zum anderen, weil ich eine Immobilie jedenfalls nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen und die Wertsteigerung mitnehmen kann. Und auch, weil es im Ergebnis die einzige Kapitalanlage ist, die sich über einen Kredit finanzieren lässt. Wer seine Immobilie aber nicht verkauft, muss sich im Klaren sein: Viele werden für die Werterhaltung in Zukunft hohe Investitionen stemmen müssen.