Baukredit

Haus mit Garten? Die Nachfrage bricht schlagartig ein

Tuttlingen / Lesedauer: 7 min

Starker Zinsanstieg in kurzer Zeit und die Inflation: Nachfrage nach Baufinanzierungen auf Achterbahnfahrt
Veröffentlicht:28.11.2022, 17:00
Aktualisiert:29.11.2022, 15:13

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Die Krisen sind vielfältig. Die Preise sind enorm gestiegen, dazu kommen Lieferschwierigkeiten und Facharbeitermangel . Und es gibt große Unsicherheiten, wie sich die weltweite Lage weiter entwickeln wird. Wie wirkt sich das auf den Konsum aus?

Auf private Baufinanzierungen und Immobilienpreise? Redakteurin Ingeborg Wagner unterhielt sich mit Markus Waizenegger , dem Vorstandsvorsitzenden der Kreissparkasse Tuttlingen, und Heiko Lorenz, Direktor Privatkundenbetreuung, darüber.

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Vorstandsvorsitzender Markus Waizenegger (links) und Direktor Kundenbetreuung, Heiko Lorenz. (Foto: Ingeborg Wagner/Schwäbische.de)

Merken Sie, dass die Menschen weniger Geld zur Verfügung haben?

Waizenegger: Wir sehen an den Girokonten, dass den Menschen Kaufkraft entzogen wird. Sie haben deutlich weniger Geld auf den Konten liegen. Und der Anteil der Haushalte, die Geld beiseitelegen kann, ist auf unter 50 Prozent gesunken .

Die klassische Sparkassenklientel tut sich schwer mit den steigenden Lebenshaltungskosten. Was wir uns auch angeschaut haben: Wie reizen die Kunden ihre Kreditlinie aus? Dabei haben wir aber keinen signifikanten Anstieg bemerkt.

Steigende Baupreise und -zinsen, hohe Energiekosten, dazu Lieferengpässe und Handwerkermangel. Wie wirkt sich dieses Zusammenspiel auf die privaten Baukredite aus?

Waizenegger: Anfang des Jahres, als sich abgezeichnet hat, dass die Zinsen steigen werden, hatten wir einen deutlichen Anstieg bei den Baukrediten. Und in den letzten Monaten einen ebenso deutlichen Rückgang.

Der Anstieg der Kapitalmarktzinsen beträgt seit Anfang des Jahres rund drei Prozentpunkte. Einen so starken Anstieg in so kurzer Zeit habe ich noch nie gesehen, und ich bin jetzt auch schon drei Jahrzehnte in meinem Beruf tätig.

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Wie hoch liegen die Zinsen bei Baukrediten momentan?

Waizenegger: Zu Jahresbeginn konnten Sie einen Baukredit über zehn Jahre sogar schon unter ein Prozent Zinsen bekommen. In den letzten Wochen waren wir aber auch schon bei über vier Prozent. Dieser gewaltige Unterschied schlägt sich natürlich auch in der monatlichen Belastung nieder.

Deutlich mehr Zinsen

Heiko Lorenz : Bei einem Baukredit von 600.000 Euro, und das ist nichts Ungewöhnliches mehr, macht das pro Monat 1500 Euro mehr an Zinsen aus. Mit Zins und Tilgung ergibt das eine Summe von 2500 bis 3000 Euro im Monat für den Baukredit.

Wobei wir uns in einer Langzeitbetrachtung mit vier Prozent nicht in einer Sondersituation befinden. Vor zehn, 15 Jahren lag der Zinssatz auch zwischen vier und fünf Prozent. Aber: Dieser Zinssprung von drei Prozentpunkten in nicht einmal einem Jahr, das ist das historische Moment.

Woran liegt dieser enorme Sprung?

Waizenegger: Wir hatten bereits als Folge von Corona im Jahr 2021 erste sichtbare Preissteigerungen. Durch den Ukraine-Krieg und die explodierenden Energiekosten kam ein zweiter verstärkender Effekt dazu. Der ohnehin infizierte Patient bekommt noch eine Krankheit mit drauf. Die Notenbanken versuchen, die Inflation mit höheren Zinsen zu bremsen, was aus heutiger Sicht jedoch viel zu spät erfolgt ist.

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Auf die Immobilienpreise, so habe ich den Eindruck, hat sich das bislang aber noch nicht ausgewirkt. Oder sehen Sie das anders?

Waizenegger: In einem ländlichen Kreis wie unserem ist der Preis für ein Ein- bis Zweifamilienhaus seit 2016 um rund 60 Prozent gestiegen, was Zahlen des Statistischen Bundesamts zeigen. Das heißt, wenn Sie vor sieben Jahren 500.000 Euro für eine Immobilie bezahlt haben, sind das jetzt 800.000 Euro. Bei Wohnungen haben wir sogar Steigerungsraten von bis zu 70 Prozent .

Der Quadratmeter Wohnfläche für eine Neubauwohnung in Tuttlingen kostet mittlerweile im Durchschnitt rund 4000 Euro, wobei Sie für eine Penthouse-Wohnung schon vor Jahren mehr bezahlt haben. 2015 lag der durchschnittliche Preis noch bei 2500 Euro pro Quadratmeter.

Da stellt sich die Frage, wer es sich überhaupt noch leisten kann, zu bauen oder Wohneigentum zu kaufen.

Waizenegger: Die Nachfrage nach dem klassischen Einfamilienhaus mit Garten ist schlagartig eingebrochen, denn es gibt in der Tat nicht mehr viele Familien oder Paare, die Zins und Tilgung für einen Kreditbetrag in Höhe von 600.000 Euro stemmen können. Es wird immer schwieriger, dass der breite Mittelstand Eigentum bilden kann.

Das geht nur mit Erspartem und meist auch mit finanzieller Unterstützung aus dem familiären Umfeld. Aber auch für uns hat sich die neue Situation ergeben, dass wir mit den Kunden zusammengesessen sind und gerechnet haben und gemeinsam sagen mussten: Das ist nicht mehr finanzierbar.

Kunden springen ab

Lorenz: Es springen mittlerweile auch Kunden ab, die es sich leisten könnten.

Können Sie beziffern, wie viele Kunden Abstand vom Projekt Hausbau genommen haben, obwohl sie einen Bauplatz hatten?

Waizenegger: In Zahlen nicht. Aber ich kann sagen, dass wir einer ganzen Reihe von Kunden ihre Finanzierungswünsche nicht erfüllen konnten. Die Finanzierungssituation muss seriös und fundiert sein. Da, wo sie es nicht ist, muss man ehrlicherweise sagen: Lasst es sein. Wichtig, um Wohneigentum zu kaufen, sind mehr denn je die Tugenden der „schwäbischen Hausfrau“.

Die Berater schauen auch darauf, ob die Kunden in der Lage sind, zu sparen. Das zeigt sich auch daran, wie viel Eigenkapital sie mitbringen. Und das klassische Sparen über Bausparverträge erlebt gerade eine Renaissance.

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In nackten Zahlen: Wie hat sich die Summe der privaten Baukredite im vergangenen Jahr verändert?

Waizenegger: Auch da sehen wir etwas ganz Verrücktes: Von Januar 2021 bis Anfang 2022 lag das Volumen der privaten Baukredite im Schnitt bei 18 bis 19 Millionen pro Monat. Im Februar 2022 schnellte diese Zahl auf die absolute Spitze von knapp 50 Millionen Euro hoch, weil sich abgezeichnet hat, dass die Zinsen steigen und sich viele noch niedrige Konditionen sichern wollten.

Auch im März lagen wir noch bei rund 36 Millionen Euro. Im August und September brachen die Zahlen völlig ein, wir haben einen Rückgang um bis zu zwei Drittel verbucht. Doch absolut gesehen haben wir ein Wachstum von knapp sieben Prozent im Bereich private Baufinanzierung im Vergleich zum Vorjahr.

Die Menschen warten lieber ab

Und wie ist die Situation jetzt?

Waizenegger: Im Oktober ging es wieder etwas nach oben. Aber lassen Sie es mich so formulieren: Viele Menschen halten sich zurück und warten ab. Das gilt auch für Bauträger. Durch die stark gestiegenen Zinsen bekommen diese ihre Wohnungen nicht mehr so einfach abverkauft. Das ist der Mechanismus der Zinspolitik, und von der Notenbank auch so beabsichtigt, um den Markt zu beruhigen.

Wir hatten keine Immobilienblase, aber einen etwas überstimulierten Markt. Noch gehen die Preise nicht runter, aber die Steigerungen sind zumindest gestoppt. Sie bekommen Stand heute eine Wohnung in Tuttlingen dadurch nicht unbedingt billiger. Lediglich Immobilien, die energetisch schwierig sind, gibt es etwas günstiger.

Was heißt das für Ihr Immobilien-Geschäft?

Waizenegger: Das ist heute wieder ein Metier, in dem man die Käufer echt suchen muss. 2021 war das anders: Da standen alle vor der Türe. Der Kreis Tuttlingen ist immer noch ein stabiler Markt und besitzt nach wie vor Attraktivität, weil er Arbeitsplätze bietet. Dadurch gibt es Zuzug.

Aus Ihrer Sicht: Wie wird sich die Lage insgesamt entwickeln?

Waizenegger: Der Konsum wird sich weiter abschwächen. Die Menschen werden an Dingen wie Urlaub, Restaurantbesuchen, Kulturveranstaltungen und Dienstleistungen sparen müssen. Auch beim Auto. Die letzten zwei, drei Jahre waren für die Autobranche schon schwer. 2023 wird ebenfalls kein gutes werden.