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Bauen und Wohnen

Bauplatzvergabe an Einheimische bleibt unsicher

Stuttgart / Lesedauer: 4 min

Attraktive Baugrundstücke sind rar. Dürfen Einheimische bei der Bauplatzvergabe bevorzugt werden?
Veröffentlicht:20.05.2023, 05:00

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Schwierige Zeiten für Häuslebauer: Manche geben Bauplätze wegen gestiegener Preise und Kreditzinsen zurück. Andere gehen bei der Vergabe von Grundstücken in ihrer eigenen Gemeinde leer aus, weil Einheimische laut EU nicht bevorzugt werden dürfen. Doch wie können Gemeinden Bauplätze überhaupt gerecht vergeben? Darauf wollten CDU und Gemeindetag eine Antwort finden. Bis heute warten Städe und Gemeinden auf diese.

Ob Ummendorf im Kreis Biberach, Öpfingen im Alb–Donau–Kreis oder Ulm: Sie alle landeten vor dem Verwaltungsgericht Sigmaringen. Bewerber, die dort kein Grundstück bekommen hatten, fühlten sich diskriminiert und klagten. Die Kommunen hatten Bauplätze anhand von Kriterien vergeben. Dabei konnten Bewerber Punkte sammeln — etwa dafür, wie lange sie im Ort wohnen, wie viele Kinder sie haben oder ob sie sich ehrenamtlich engagieren. Wer die meisten Punkte bei diesem Einheimischenmodell hat, kommt zum Zug.

Dörfliche Gemeinschaft bröckelt

Wie wichtig eine solche Steuerung für eine kleine Gemeinde ist, betont Andreas Braun (CDU), Bürgermeister des 2400–Seelen–Orts Öpfingen. „Die dörfliche Gemeinde entsteht ja dadurch, dass die Menschen hier seit Jahrzehnten verwurzelt sind. Wenn es nicht mehr gelingt, die Menschen hier zu halten, steht einiges auf dem Spiel.“ Das Problem dabei: Die EU pocht auf ein Diskriminierungsverbot ihrer Bürger. Seit einem Streit mit Bayern hat die EU–Kommission 2017 mit der Bundesregierung und der bayerischen Staatsregierung Leitlinien dazu verfasst. Diese gelten aber nur, wenn Bauplätze zu reduzierten Preisen veräußert werden.

Wollen Kommunen wie Öpfingen Grundstücke zu Marktpreisen verkaufen, haben sie kaum Orientierung. Wie in anderen Fällen hatte das Verwaltungsgericht Sigmaringen die Bauplatzvergabe in Öpfingen im Eilverfahren gestoppt. Für Gemeinde und potenzielle Bauherren bedeutete das zunächst Stillstand. Inzwischen hat das Gericht im Hauptverfahren sein Urteil gesprochen — die Kläger bekamen Recht, wie in allen vergleichbaren Fällen bisher.

Große Ankündigung

Im Interview mit der „Schwäbsichen Zeitung“ hatte CDU–Fraktionschef Manuel Hagel im August 2021 erklärt, seine Fraktion werde „mit dem Gemeindetag eine Taskforce gründen, um die Bauplatzvergabe rechtssicher und praxisnah zu gestalten.“ Diese werde Leitlinien erarbeiten. „Sie soll diese mit der EU–Kommission abstimmen, um nicht gegen ein Diskriminierungsverbot zu verstoßen und mit beim Bund auf eine Änderung des Baugesetzbuches drängen — notfalls über eine Bundesratsinitiative.“

Das war vor eindreiviertel Jahren. Auf Nachfrage erklärt Hagel: „Zur Wahrheit gehört, dass hier richtig dicke Bretter zu bohren sind. Sicher ist, wir machen da Tempo.“ Die Arbeit an den Musterkriterien laufe. „Aktuell werden diese Kriterien gerade auf Herz und Nieren juristisch geprüft.“ Es gehe vor um Gründlichkeit. „Wichtig ist, dass wir zeitnah eine kluge, saubere und gerichtsfeste Lösung für die Häuslebauer im Land hinbekomme.“ Ein Sprecher des Gemeindetags verweist auf die rechtliche Komplexität. Hierzu würden aktuell weitere Gespräche geführt, um Kommunen nachvollziehbare, rechtssichere Handreichungen zu geben.

Unrealistische Erwartungen

Verwaltungsexperten zweifeln ohnehin an einem großen Wurf. Der Laupheimer Rechtsanwalt Andreas Staudacher kennt beide Seiten. Er hat die Gemeinde Ummendorf vertreten, im Fall Öpfingen die Kläger gegen Vergabekriterien. „Das Problem mit dem damaligen Huster von CDU–Fraktion und Gemeindetag war, dass eine unrealistische Erwartungshaltung erzeugt wurde. Die Erwartung der Städte und Gemeinden, dass sie einen Zettel bekommen, auf dem steht, wie sie Einheimische europarechtskonform bevorzugen können, wird nicht bedient werden.“ Das zeige die Rechtssprechung immer wieder.

Anwalt Martin Vollmer von der Stuttgarter Kanzlei Iuskomm betont, dass sich das Verwaltungsgericht Sigmaringen in seiner Stellungnahme zum Fall Öpfingen Mühe gemacht habe und — trotz des Urteils — Einheimischenmodelle grundsätzlich für zulässig erklärt habe. „Das hat ein Stück Rechtssicherheit gebracht.“ Vollmers Kanzlei hat im zweiten Vergabeverfahren Öpfingen beraten — und steht zudem dem Gemeindetag bei den Musterkriterien zur Seite. Das Grundproblem beschreibt er so: „Durch eine Vergaberichtlinie sollen bestimmte Bewerbergruppen, zum Beispiel Familien mit Kindern, besonders berücksichtigt werden. Dies bedingt zwangsläufig, dass dadurch bei der Vergabe immer auch andere Personenkreise benachteiligt werden.“

Hoffnung auf Hilfe bleibt

Die Gefahr von Klagen bleibt also. Auch in Öpfingen, wo der Gemeinderat die Kriterien überarbeitet und auf sieben der bislang elf verzichtet hat — unter anderem auf Punkte fürs Ehrenamt. Bürgermeister Braun spricht von einer „hohen nervlichen Belastung für alle Beteiligten“ wegen der Unsicherheit. Der Unmut im Ort wachse. „Es kann nicht sein, dass wir Kommunen damit alleingelassen werden“, sagt er. „Daher hoffe ich, dass das Land Hilfe geben kann. Es steht viel auf dem Spiel, wenn keine Steuerung mehr möglich ist gerade für Ortsansässige und Familien mit Kindern.“

Sollte Öpfingens neue Bauplatzvergabe wieder vor Gericht landen, steht laut Braun eine Verlosung im Raum. Dieses gilt als rechtlich sicherer, ebenso wie das Windhundprinzip, bei dem die schnellsten zum Zug kommen. Was dieses auslösen kann, hat sich in Erlenmoos im Kreis Biberach gezeigt. Bauwillige hatten im Herbst über Wochen auf dem örtlichen Sportplatz gecampt, um einen Bauplatz am Tag der Vergabe zu ergattern. Das Problem dabei: Eine Steuerung zugunsten der Gemeinschaft am Ort fällt so weg.