Das Schließen von Baulücken birgt in Wangen Konfliktstoff

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 Die Arbeiten für das Mehrfamilienhaus an der Bregenzer Straße sind schon fortgeschritten. Links zu sehen ist das zu sanierende
Die Arbeiten für das Mehrfamilienhaus an der Bregenzer Straße sind schon fortgeschritten. Links zu sehen ist das zu sanierende Bestandgebäude, rechts in unmittelbarer Nachbarschaft der „Rosenpark II“ und in der Mitte eines der Häuser des „Rosenpark I“. (Foto: bee)

Was steht im Gesetz und was heißt das in der Praxis?

Paragraf 34 des Baugesetzbuchs (BauGB) regelt die Zulässigkeit von Bauvorhaben „innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile“ – für die Gebiete, für die kein Bebauungsplan existiert. Das wichtigste Prinzip dieser Vorschrift ist das Einfügungsgebot. Wenn also die grundsätzliche Feststellung getroffen ist, dass Baurecht besteht und die Erschließung (Verkehrsanschluss, Wasser, Abwasser, Energie) gesichert ist, prüft die Baubehörde, ob sich das Bauvorhaben im Sinne des § 34 BauGB in die nähere Umgebung einfügt.

Was bedeuten „nähere Umgebung“ und „einfügen“?

Auf den Begriff „nähere Umgebung“ geht das Gesetz nicht näher ein. Die „Einfügung“ wird zumindest auf vier Parameter eingegrenzt: die Art der Nutzung (Wohnen, Gewerbe etc.), das Maß der Nutzung (Kubatur, Bauhöhen), die Bauweise (offen oder geschlossen) und die überbaute Fläche (Dichte der Bebauung). Je einheitlicher ein vorhandenes Gebiet strukturiert ist, desto einfacher lässt sich ein neues Vorhaben beurteilen – je vielfältiger, desto schwerer fällt die Bestimmung.

Wann besteht Konfliktpotenzial?

Das Nutzen freistehender Flächen innerhalb bereits bestehender Bebauung, die sogenannte Nachverdichtung, birgt Konfliktpotenzial. Während Architekten/Bauherren die Regelung oft großzügig auslegen und versuchen, das Maximum an Nutzung herauszuholen, sehen sich Anlieger oft in ihren Rechten beschnitten und ziehen vor Gericht. Die Juristen müssen dann abwägen, was schwerer wiegt: der Eingriff in die Umgebung oder die Wünsche des Bauwilligen. Juristisch geklärt werden muss gegebenenfalls die Frage, ob das Bauprojekt „bodenrechtlich beachtliche Spannungen“ auslöst, das Vorhaben also die vorhandene Situation in „bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert, stört oder belastet“. (sz)

Die sogenannte Nachverdichtung, also das Nutzen freistehender Flächen innerhalb bereits bestehender Bebauung, sorgt regelmäßig für Konflikte. So sprachen sich Anlieger in einem aktuellen Beispiel unlängst gegen ein Bauvorhaben an der Epplingser Halde aus. Den stärksten Protest gegen Nachverdichtung hatte es in den vergangenen Jahren aber beim „Rosenpark IV“ gegeben.

Für die dritte Erweiterung des „Rosenparks“ benötigte die Bodensee Liegenschaftsgesellschaft (BLG) damals insgesamt drei Anläufe. Ende 2014 war sie mit ihrem Plan, das Haus Bregenzer Straße 9 abzureißen und stattdessen einen dreiteiligen, viergeschossigen Gebäudekomplex mit 19 Wohneinheiten hinzustellen, zunächst gescheitert. Die Anlieger waren damals Sturm gelaufen, auch Stadt und Gemeinderat ging die massive Nachverdichtung zu weit, es wurde ein neuer Bebauungsplan samt Veränderungssperre aufgestellt. Dieser sieht an der Bregenzer Straße eine zweigeschossige Bebauung mit Satteldach vor und soll so den baulichen Charakter des Vorderen Ebnets erhalten.

 Anlieger und deren Fürsprecher haben ein Modell gebaut, das die Probleme der aktuellen Nachverdichtung (Gebäude mit rotem Dach)
Anlieger und deren Fürsprecher haben ein Modell gebaut, das die Probleme der aktuellen Nachverdichtung (Gebäude mit rotem Dach) beim „Rosenpark“ verdeutlichen soll. (Foto: bee)

Ende 2015 kam eine neuerliche Bauanfrage der BGL, diesmal für zwei Satteldach-Neubauten mit insgesamt acht Wohnungen hinter dem Bestandsgebäude. Das neue Vorhaben widersprach jedoch dem damaligen Bebauungsplanentwurf, die Anfrage wurde erneut abgelehnt. Die dritte Bauvoranfrage für das umstrittene Projekt an der Bregenzer Straße 9 beinhaltete 2016 schließlich ein ans Bestandsgebäude angedocktes Mehrfamilienhaus mit sieben Wohnungen. Bis auf Details bei den Dachaufbauten ließ der Rat diesmal „geringfügige und hinnehmbare“ Abweichungen (Bebauungsdichte und Firstrichtung) vom wenig später beschlossenen Bebauungsplan zu. Sehr zum Missfallen der in der Ratssitzung anwesenden Anwohner.

Anwohner: „Stadt hätte sich stärker engagieren müssen“

Deren Wunden von damals sind – da nun bereits die Arbeiten am Untergeschoss laufen – bis heute nicht verheilt. Joachim Schubert als Anwohner sowie Thomas Hewel und Kurt Pfleghar, die sich als „Fürsprecher der Rosenpark-Bewohner“ bezeichnen und deren Widersprüche Anfang 2019 vom Regierungspräsidium zurückgewiesen wurden, erinnern immer noch an ein damaliges „mündliches Versprechen“ der BGL an die Wohnungskäufer im Westflügel in 2012, das „vorgelagerte Grundstück nicht zu bebauen“.

Und sie reden weiterhin von einer „erheblichen Einschränkung der Wohnqualität mit teils totaler Beschattung“, unter anderem durch ihrer Meinung nach zu geringe Abstandsflächen. Sie bleiben außerdem bei ihrer Kritik an Stadt und Rat, die dem Bauherrn mehr als den Anliegern entgegen gekommen seien: „Im Fall des Rosenpark IV liegt der Verdacht nahe, dass hier auf dem ,Rücken’ der dort lebenden, älteren und betreuungsbedürftigen Bewohnern nicht auf die erforderliche Rücksicht und Verträglichkeit geachtet wurde.

Hier wurden ganz offensichtlich die Interessen eines profitorientierten Investors zu Lasten einer älteren Generation geopfert.“ Und Schubert ergänzt: „Die Stadt hätte sich stärker für die Anlieger engagieren müssen, aber sie wollte sich wohl nicht angreifbar machen.“

Stadt: „Haben versucht, guten Kompromiss zu finden“

Diese Vorwürfe will Astrid Exo nicht unkommentiert stehen lassen. „Wir sind dem Bauherrn nicht hörig, wir haben versucht, einen guten Kompromiss hinzukriegen“, sagt die damalige Bauamtsleiterin, die seit Mai Hauptamt-Dezernentin ist. Sie verweist auf den Bebauungsplan, der mit den fünf Metern Abstand zur Grundstücksgrenze die „gestaltungsrechtliche Vorgabe aus der Umgebung“ aufgenommen habe.

„Ohne den Bebauungsplan hätte der Abstand auch nur 2,50 Meter sein können“, so Exo. Der damals geduldete, geringere Abstand auf der Seite des „Rosenparks II“ dürfe nicht zum Nachteil des künftigen Bauherrn sein – der in diesem Fall sogar derselbe gewesen ist. Zwar sieht die frühere Chefin des Bauamts die „berechtigten Anliegen der Anwohner“, die es zu berücksichtigen gelte.

Spielraum beim Thema „Abstand“ ist begrenzt

Sie gibt aber auch zu bedenken, dass der Spielraum beim Thema „Abstand“ begrenzt ist: „Der Bauherr kann schadenersatzrechtliche Ansprüche stellen, wenn Einschränkungen der zulässigen Nutzung mit einer Wertminderung verbunden sind.“ Insgesamt spricht Exo hier von einer „angemessenen Abwägung bei Härtefällen“.

Der Baustart an der Bregenzer Straße war bereits im Mai. Die Mauern für das Untergeschoss stehen bereits, sie reichen bis wenige Meter an die Terrassen der Anlieger im Rosenpark II heran. Mittlerweile laufen die neu entstehenden sieben Eigentumswohnungen aber nicht mehr unter dem Namen „Rosenpark IV“, sondern unter „Wohnen Am Klösterle“. Bauherr ist zudem nicht mehr die Bodenseeliegenschaftsgesellschaft (BGL), sondern die Argenwiesenresidenz GmbH (nach dem Namen der einst von der BGL geplanten Wohnanlage am Dannecker Weg).

Hinter beiden Gesellschaften stehen jedoch die selben Geschäftsführer: Klaus Baldauf und Reinhard Klumpp. Bezugsfertig sollen die Wohnungen „Am Klösterle“ im Sommer 2020 sein. Damit findet dieser „Härtefall“ von Nachverdichtung nach insgesamt acht Jahren – zumindest aus Sicht des Bauherrn und der Stadt – zu seinem Ende. Der Ärger der Anlieger und deren Fürsprecher dürfte jedoch fortbestehen.

Was steht im Gesetz und was heißt das in der Praxis?

Paragraf 34 des Baugesetzbuchs (BauGB) regelt die Zulässigkeit von Bauvorhaben „innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile“ – für die Gebiete, für die kein Bebauungsplan existiert. Das wichtigste Prinzip dieser Vorschrift ist das Einfügungsgebot. Wenn also die grundsätzliche Feststellung getroffen ist, dass Baurecht besteht und die Erschließung (Verkehrsanschluss, Wasser, Abwasser, Energie) gesichert ist, prüft die Baubehörde, ob sich das Bauvorhaben im Sinne des § 34 BauGB in die nähere Umgebung einfügt.

Was bedeuten „nähere Umgebung“ und „einfügen“?

Auf den Begriff „nähere Umgebung“ geht das Gesetz nicht näher ein. Die „Einfügung“ wird zumindest auf vier Parameter eingegrenzt: die Art der Nutzung (Wohnen, Gewerbe etc.), das Maß der Nutzung (Kubatur, Bauhöhen), die Bauweise (offen oder geschlossen) und die überbaute Fläche (Dichte der Bebauung). Je einheitlicher ein vorhandenes Gebiet strukturiert ist, desto einfacher lässt sich ein neues Vorhaben beurteilen – je vielfältiger, desto schwerer fällt die Bestimmung.

Wann besteht Konfliktpotenzial?

Das Nutzen freistehender Flächen innerhalb bereits bestehender Bebauung, die sogenannte Nachverdichtung, birgt Konfliktpotenzial. Während Architekten/Bauherren die Regelung oft großzügig auslegen und versuchen, das Maximum an Nutzung herauszuholen, sehen sich Anlieger oft in ihren Rechten beschnitten und ziehen vor Gericht. Die Juristen müssen dann abwägen, was schwerer wiegt: der Eingriff in die Umgebung oder die Wünsche des Bauwilligen. Juristisch geklärt werden muss gegebenenfalls die Frage, ob das Bauprojekt „bodenrechtlich beachtliche Spannungen“ auslöst, das Vorhaben also die vorhandene Situation in „bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert, stört oder belastet“. (sz)

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