Die meiste Zeit keiner da, wie hier in einem Haus in einer Gemeinde am Bodensee: Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze sind ein ech
Die meiste Zeit keiner da, wie hier in einem Haus in einer Gemeinde am Bodensee: Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze sind ein echtes Problem für Menschen, die eine feste und dauerhafte Bleibe suchen und um das knappe Gut Wohnraum konkurrieren müssen. (Foto: Christian Flemming)
Schwäbische Zeitung

Am deutschen Bodenseeufer gibt es ein konfliktreiches Thema, bei dem sich die Geister scheiden. Es ist nicht gleich ersichtlich. Um ihm auf die Spur zu kommen, bieten sich aber Spaziergänge durch seenahe Wohnviertel an. Die beste Zeit dafür sind die unfreundlichen Wintermonate – wenn etwa der Bodenseenebel die Touristen vertrieben hat. Ob man dann seine Schritte durch den Ferienort Wasserburg lenkt oder weiter westlich in Hagnau, Überlingen oder Konstanz gut gelegene Wohnviertel beäugt, spielt keine Rolle. Die Bilder ähneln sich. Zwischen belebten Häusern finden sich viele, die eher gespenstig wirken. Jalousien herunter, Fensterläden zu, niemand da – und zwar viele Wochen lang.

Theoretisch könnte es zwar sein, dass mancher Einheimische dem Winter Richtung Südsee entflohen ist. Praktisch spielt das aber weniger eine Rolle, wissen Kenner der Szene. Verriegelte Wohnungen im Winter sind einfach ein Hinweis darauf, dass dort keiner ständig logiert. Vielleicht handelt es sich um Zweitwohnungssitze, vielleicht um Ferienwohnungen. Und damit beginnt eine hitzige Diskussion. „Immer mehr solcher Wohnungen kommen hinzu“, sagt etwa Erich Jörg, Vorsitzender des Lindauer Bund Naturschutz. „Es ist ein Drama“, fährt der langjährige Ökokämpfer fort. „Unsere schöne Landschaft am Bodensee wird zugebaut. Der entstehende Wohnraum dient dabei vielfach nur gut situierten Leuten aus Stuttgart, München oder sonst woher als Zweitwohnung für Urlaubswochen.“

Niedrige Zinsen befeuern Boom

Jörg meint Zeitgenossen, die sich einen Besitz am Bodensee leisten, ohne dort ständig zu leben. Zudem stört ihn, wenn Ferienwohnungen generell überhandnehmen, also jener Wohnraum, den Hausbesitzer an wechselnde Urlauber vermieten – etwa Einliegerwohnungen. Nun sind all diese Wohnungsformen nichts Neues am See. Es entstehen aber immer mehr, eine Folge des durch niedrige Zinsen befeuerten Baubooms.

Gleichzeitig zieht es immer mehr Leute an den Bodensee – jüngere, weil die Gegend wirtschaftlich floriert, Rentner, weil sie landschaftlich höchst attraktiv ist. Städte und Gemeinden versuchen auf die Entwicklung zu reagieren und weisen, wenn möglich, weitere Neubaugebiete aus. So wurde in Wasserburg stark gebaut, in dem historischen Kleinod Überlingen, in verschlafenen Dörfern wie Bodman – die Liste ließe sich beträchtlich verlängern. Wobei die Quadratmeterpreise allein fürs Bauland auf dem privaten Markt rasch 1000 Euro überschreiten können – ohne Seeblick übrigens. Gekauft wird trotzdem. Im Zweifel schlagen Immobilien-Investoren zu. Bald darauf sind dann Bagger und Maurer aktiv.

Wohnungsnot nicht gelindert

„Letztlich verschwinden so die letzten Wiesen in der bereits dicht besiedelten Gegend“, schimpft Antje Boll, Geschäftsführerin des Bundes für Umwelt und Naturschutz in Konstanz. Aber nicht einmal die grassierende Wohnungsnot werde gelindert, fügt sie an. Womit neben dem beklagten Flächenfraß ein zweiter Aspekt ins Blickfeld rückt. Wie auch anderswo in prosperierenden Gebieten ist für ein Dach über dem Kopf ein dicker Geldbeutel von entscheidendem Vorteil. Da ändern nicht einmal Einheimischen-Modelle diverser Kommunen viel daran. Sie besagen, dass Alteingesessene Wohnraum günstiger erhalten. Meist sind es einige 10 000 Euro. „Lachhaft wenig bei den überzogenen Preisen“, heißt es immer wieder von enttäuschten Bauwilligen.

Auf der Strecke bleiben oft Handwerker und kleine Angestellte, überhaupt Menschen mit überschaubarem Budget. Dies hört bei diesen Kreisen aber nicht auf. Selbst die Großindustrie wie der Friedrichshafener Automobilzulieferer ZF muss manchmal bereits darum kämpfen, neu zugezogene Facharbeiter unterzubringen. Zigtausende reguläre Wohnungen fehlen. Wirtschaftsvertreter befürchten deshalb Standortnachteile. Wolfgang Heine, zuständiger Experte der Industrie- und Handelskammer Bodensee-Oberschwaben, berichtet, die Unternehmen des Bodenseekreises sähen den Wohnungsmangel bereits als negativsten Punkt bei den Standortfaktoren.

6000 Euro pro Quadratmeter

Ungeschickterweise stehen sich bei diesem ganzen Thema mehrere Ziele quer gegenüber. Wohnraum wird benötigt. Dafür muss in der Regel eine Wiese, ein Feld oder auch eine Obstanlage weichen. Kommt es zum Bau, ist das Ergebnis aber eventuell nicht jenes, das bezahlbare und verfügbare Wohnungen schafft. Die Entwicklung geht schon länger in diese Richtung. Einige Zahlen verdeutlichen das Problem.

Nehmen wir Hagnau am badischen Bodenseeufer, ein Winzerdorf bekannt durch gute Weißweine. Es umfasst gut 1100 Wohnungen. Ein Fünftel davon wird nicht regulär bewohnt. Wer gegenwärtig dort im Internet etwas zum dauerhaften Mieten sucht, stößt mit Glück auf ein einziges Angebot. Etwas häufiger sind Einträge für den Kauf von Wohnraum – etwa 519 000 Euro für 88 Quadratmeter im Dachgeschoss, also knapp 6000 Euro pro Quadratmeter Wohnraum. Dies geht schon stark in Richtung Münchner Niveau.

Bürgermeister sind nicht glücklich

Anderenorts stellt sich die Lage genauso dar – etwa im beschaulichen Wasserburg am Bodensee. Die Gemeinde zählt gut 3700 Hauptwohnsitze. Weitere knapp 680 Wohneinheiten fallen in die Kategorie Zweitwohnungssitze oder Ferienwohnungen. Mietangebote im Internet, gefunden bei einer Stichprobe: drei. Wasserburgs Bürgermeister Thomas Kleinschmidt ist über die Entwicklung nicht gerade glücklich. „Die Gemeinde muss schließlich auch die Infrastruktur in Form der Kanalisation, der Wasserversorgung oder der Straßen aufrechterhalten, auch wenn Wohnungen leer stehen“, erklärt er.

Mit diesem Hinweis zielt Kleinschmidt auf Zweitwohnungssitze. Anders als bei Erstwohnungen erhalten die Kommunen für sie kein Geld aus dem kommunalen Finanzausgleich. „Wir haben aber Kosten“, sagt der Bürgermeister, „und versuchen, sie über eine Zweitwohnungssteuer reinzuholen.“

Gewerbliche Nutzung kann untersagt werden

In Wasserburg existiert die Abgabe seit 2005. Sie ist inzwischen weitverbreitet. Allein in Baden-Württemberg und Bayern greifen jeweils über 100 Kommunen zu. Als erster deutscher Ort hat übrigens 1973 die Stadt Überlingen eine solche Steuer eingeführt – seinerzeit höchst umstritten und von manchem stolzen Zweitwohnungsinhaber als „Raubrittergetue“ verurteilt.

Unklar ist dabei, ob die Steuer tatsächlich einen tieferen Eindruck auf den Eigentümer hinterlässt. „Im Normalfall belastet sie kaum jemanden, der sich am Bodensee eine Zweitwohnung leisten kann“, heißt es aus Kreisen von Immobilienexperten. Stimmt dies, erhalten die Kommunen zwar zusätzliches Geld, können aber über die Abgabe nicht ernsthaft steuernd auf dem Wohnungsmarkt eingreifen.

Es existiert jedoch ein schärferes Lenkungsinstrument. Silke Walter, Sprecherin des Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau in Stuttgart, weist darauf hin: „Um einer Verknappung von Wohnraum entgegenzuwirken, haben Gemeinden mit Wohnraummangel die Möglichkeit, durch Satzung ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum zu erlassen.“ Bei Zweitwohnungssitzen greift es zwar nicht, aber bei Ferienwohnungen. Eine dauerhafte gewerbliche Nutzung durch ein Vermieten an Touristen kann untersagt werden.

Zweckentfremdungsverbot selten

Am Bodensee hat gegenwärtig nur Konstanz ein Zweckentfremdungsverbot. In der Stadt mit ihren rund 17 000 Studenten kam sehr schnell eine Vermarktungsmöglichkeit von Wohnraum über das Internet an. Die 2008 aktiv gewordene Plattform Airbnb machte den Anfang. Ihre Grundidee: Wer seine Wohnung – oder Teile davon – für eine gewisse Zeit nicht benötigt, kann sie vermieten. Als Klassiker gilt dabei, selber in den Urlaub zu fahren und die eigenen vier Wände anderen Reisenden zu überlassen.

Gedacht war dies als unkonventionelle Alternative zum üblichen Reisemarkt mit seinen Hotels. Die Entwicklung geht jedoch in Richtung hartes Geschäft. Es gibt Fälle, bei denen angemietete Räumlichkeiten hemmungslos an wechselnde Gäste untervermietet werden. Solche Wohnungen fallen aus dem normalen Mietmarkt heraus. Konstanz versucht dem nun einen Riegel vorzuschieben. Reguläre Wohnungen dürfen dort nur noch während sechs Wochen im Jahr als Ferienappartements vermietet werden. Vorher war es ein halbes Jahr gewesen.

Eingriff ins Privateigentum

In Bayern hat der Landtag den Kommunen 2017 die Möglichkeit eröffnet, einen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot mit bis zu 500 000 Euro Bußgeld zu ahnden. Am bayerischen Bodenseeufer überlegt die Stadt Lindau, eine entsprechende Satzung zu erlassen. „So etwas ist aber auch ein einschneidender Eingriff ins Privateigentum“, beklagt Karl Wanner, Rechtsanwalt und Vorsitzender des Eigentümerverbandes Haus & Grund in Lindau. Er erinnert daran, dass die Kommunen zumindest bei Neubauten auch andere Optionen zum Vorgehen gegen Ferienwohnungen hätten. Demnach könnte eine solche Nutzung bei Neubauten untersagt werden. Grundsätzlich meint der Jurist aber mit Blick auf die Misere, es sei zu wenig gebaut worden: „Die Kommunen haben trotz entsprechender Prognosen in den letzten 15 Jahren viel zu wenig Baurecht vergeben.“

Worüber wiederum die Ökoseite froh ist. Der Lindauer Umweltvorkämpfer Jörg wirft die Philosophen-Frage in den Raum, ob Gesellschaft und Wirtschaft wirklich ständig wachsen müssen: „Sonst ist bald von der Natur nichts mehr übrig.“

Durchschnittlichen Wohnungssuchenden hilft die Aussage nichts. Wer Geld hat, findet dagegen immer noch Zweitwohnungssitze. Die Tourismusbranche braucht indes Quartiere für immer mehr Gäste. Und nicht jeder Ferienwohnungsbesitzer ist begütert, sondern manchmal nur froh, wenn zusätzliches Geld in die Haushaltskasse kommt. Branchenintern heißt es, das Vermieten an Gäste sei lukrativer als eine reguläre Vermietung – vorausgesetzt, der Laden läuft. Gerade am begehrten Bodensee, gelingt das in den allermeisten Lagen spielend.

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