So teuer ist Wohnen in Ulm

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Haus
Dass Wohnraum in Ulm ein knappes Gut ist, zeigt eine Analyse der Mietstruktur der Stadt Ulm. (Foto: Archiv / Roland Rasemann)
Oliver Helmstädter

Dass Wohnraum in Ulm ein knappes Gut ist, zeigt eine Analyse der Mietstruktur der Stadt Ulm, die das „Institut für Wohnen und Stadtentwicklung“ jüngst im Ulmer Bauausschuss vorstellte. Wie Baubürgermeister Tim von Winning betonte, habe der überhitzte Immobilienmarkt auch eine positive Seite: Denn Ulm ist begehrt.

Ein weiter anhaltend starke Zuzug nach Ulm, steigende Geburtenzahlen und seit vielen Jahren eine kontinuierliche Zunahme an Arbeitsplätzen in Ulm generieren eine sehr hohe Nachfrage nach Wohnungen. 95.000 Menschen arbeiten in Ulm – so viele wie noch nie.

Nach Auswertung des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) betrug die Kostensteigerungen bei Miet- und Eigentumswohnungen in allen deutschen Städten ab 100.000 Einwohner von 2005 bis 2018 etwa 35 Prozent.

Ulm liegt auf Platz elf der kreisfreien Großstädten

Für die Stadt Ulm wurde im selben Zeitraum ein Anstieg der Mietpreise um 50 Prozent festgestellt. Ulm liegt damit auf Platz elf der 68 betrachteten kreisfreien Großstädte in Deutschland.

Diese Entwicklung ist längst bekannt. Nun hatte sie das Ulmer Rathaus dazu veranlasst, eine eigene, detaillierte und auf Ulm bezogene Studie zur Analyse der Mietstruktur in Auftrag zu geben.

Diese „Analyse der Mietstruktur der Stadt Ulm“ lässt folgende Aussagen für den Ulmer Mietwohnungsmarkt zu.

Größe Preissteigerungen sind vor allem bei kleinen (bis 50 Quadratmeter) und großen (ab 80 Quadratmeter) Wohnungen zu verzeichnen – unabhängig von Bestands- oder Neubauwohnungen.

Preissteigerungen: Seit 2007 haben sich die Mieten privater Vermieter um 46,2 Prozent verteuert. Heute liegt der durchschnittliche Mietpreis bei zehn Euro pro Quadratmeter. Mit Ausnahme des Jahres 2016 – durch die Einführung der Mietpreisbremse – sind die Mieten seit 2007 in Ulm kontinuierlich gestiegen. Und zwar um durchschnittlich 3,9 Prozent pro Jahr.

Niveau: Das aktuelle Mietniveau ist aber teilweise noch deutlich niedriger als in Stuttgart, Freiburg oder Heidelberg. Das höchste Mietniveau in Ulm weist der Stadtteil Mitte mit durchschnittlich 11,04 Euro pro Quadratmeter auf. Und das bei einer Spanne von 8,73 bis 14,66 Euro auf. Dahinter folgen Söflingen (10,79 Euro pro Quadratmeter) und die Weststadt (10,09 Euro pro Quadratmeter). Deutlich niedriger liegt das Mietniveau im durch Großwohnsiedlungen geprägten Stadtteil Wiblingen mit 8,49 Euro pro Quadratmeter.

Günstiger: Moderatere Mietpreissteigerungen sind bei den lokalen Bestandshaltern Ulmer Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft (UWS) und Heimstätte zu verzeichnen. Im vergangenen Jahr lagen hier die Neuvertragsmieten bei 6,80 Euro pro Quadratmeter kalt. Im Vergleich zu privaten Vermietern ist die Miete pro Quadratmeter um durchschnittlich 3,20 Euro Quadratmeter günstiger. Obwohl auch hier seit 2007 damit auch hier ein Anstieg um 46,5 Prozent zu verzeichnen ist, ist die absolute Höhe der Preissteigerung deutlich geringer, da sich die Relation auf einen niedrigeren Ausgangspreis bezieht.

Folge: Im Ergebnis wirke sich die moderate Mietpreispolitik der kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen stark dämpfend auf den Ulmer Wohnungsmarkt aus. Die Gemeinderätin Anette Weinreich (Grüne) kommentierte: „Gut, dass wir die UWS haben.“

Mietwohnungsmarkt: Von rund 62.000 Wohneinheiten sind etwas mehr als die Hälfte dem klassischen Mietwohnungssegment im Geschosswohnungsbau zuzuordnen. Zudem gibt es etwa 2 170 vermietete Einfamilienhäuser und 3 230 vermietete Wohnungen in Zweifamilienhäusern.

Vermieter: Der Ulmer Mietwohnungsmarkt wird durch private Kleinvermieter geprägt. Darüber hinaus befindet sich 33 Prozent der Wohnungen im Eigentum institutioneller Vermieter, die eine moderate Mietpreispolitik verfolgen (insbesondere UWS und Ulmer Heimstätte). Privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen wie etwa Vonovia machen rund sechs Prozent des Mietwohnungsbestandes aus.

Lösung: Die wichtigste Möglichkeit, der Verknappung entgegenzuwirken und das Angebot bezahlbarer Wohnungen zu erhöhen, ist der Neubau von Wohnungen. Die UWS möchte mit ihrem ambitionierten Neubauprogramm einen Beitrag zum Ausbau dieses Angebotes leisten.

Die Ulmer Gemeinderäte hatten sich das Ziel gesetzt, bis 2021 für neue 3500 Wohneinheiten zu sorgen. Das könnte knapp gelingen. Bis 2025 sollen es 5300 neue Wohnungen werden, davon ein Drittel geförderter Wohnraum. Allein die UWS will zwischen 2019 und 2024 500 neue Wohnungen errichten.

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