Kündigung der Mieter zum Abriss maroder Mietshäuser

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Deutsche Presse-Agentur

Eigentümer maroder Mietshäuser dürfen wegen eines geplanten Abrisses ihren Mietern kündigen, wenn eine Sanierung wirtschaftlich sinnlos wäre. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch (29. Januar) in einem Grundsatzverfahren klargestellt.

Der Vermieter dürfe nicht an einer „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ gehindert werden, entschied das Karlsruher Gericht. Eine Sanierung wäre im konkreten Fall aber sehr teuer und würde die Nutzungsdauer des Gebäudes kaum verlängern. Damit wies der BGH die Kündigungsschutzklagen dreier Mieter eines Altbaus in vornehmer Heidelberger Lage ab. Sie müssen nun ihre Wohnungen bis Ende Mai räumen.

Eine Immobilienfirma hatte im Jahr 2005 das fast 100 Jahre alte Gebäude gekauft und will an dessen Stelle einen Neubau mit sechs hochwertigen Eigentumswohnungen errichten. Eine 2,5-Prozent-Rendite - die sich mit einer Sanierung des Altbaus erzielen ließe - will der Investor auf 16 Prozent steigern: Die Eigentumswohnungen auf dem 600-Quadratmeter-Anwesen sollen zwischen 430 000 und einer Million Euro kosten. Den Mietern wurde zum 31. Januar 2006 gekündigt, sie zogen dagegen vor Gericht. Das Landgericht Heidelberg hatte ihre Klage ebenfalls abgewiesen (Az: VIII ZR 7/08 bis 9/08 vom 27. Januar 2009).

Der VIII. BGH-Zivilsenat stützte sein Urteil auf eine Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch, wonach ein Eigentümer seine Immobilie „angemessen“ wirtschaftlich verwerten und beim Verbleib der Mieter keine „erheblichen Nachteile“ erleiden darf. Was darunter zu verstehen ist, muss nach den Worten des Senatsvorsitzenden Wolfgang Ball „nach den Umständen des Einzelfalls“ entschieden werden. Im konkreten Fall sei der Abrissplan des Unternehmens aber „von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen“.

Laut Gutachten eines Sachverständigen bliebe dem Vermieter - wenn er seine Mieter behalten müsste - nur die Möglichkeit einer Minimalsanierung, die mit erheblichen Kosten verbunden wäre und trotzdem die auf 15 Jahre prognostizierte Nutzungsdauer des Gebäudes nicht nennenswert verlängern würde. Für die eigentlich notwendige umfassende Sanierung wäre eine Entkernung nötig - wofür ebenfalls der Auszug der Mieter erforderlich wäre. Durch den bereits genehmigten Neubau werde zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen.

Bundesgerichtshof in Karlsruhe: www.bundesgerichtshof.de

Nach Paragraf 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches darf ein Vermieter nur kündigen, wenn er ein „berechtigtes Interesse“ geltend machen kann. Das ist dann der Fall, wenn er „durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde“. Wirtschaftliche Verwertung kann Verkauf, Vermietung oder Sanierung bedeuten, aber auch den Abriss - so steht es ausdrücklich in den Gesetzesmaterialien der Vorschrift.

Allerdings ist der Eigentümer nicht frei in seiner Entscheidung: Ob ein Abriss des Mietshauses mit anschließendem Neubau zulässig ist, muss laut BGH in jedem Einzelfall geprüft werden. Der Vermieter muss dafür zunächst seine wirtschaftliche Kalkulation offenlegen und deutlich machen, dass eine Weitervermietung plus Sanierung wirtschaftlich völlig unrentabel ist. Leicht verbesserte Renditechancen rechtfertigen dagegen keinen Abriss.

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