Augen auf bei Sofortfinanzierungen

Bei der Bauspar-Sofortfinanzierung ist es ratsam, auf den sogenannten Gesamteffektivzins zu achten.
Bei der Bauspar-Sofortfinanzierung ist es ratsam, auf den sogenannten Gesamteffektivzins zu achten. (Foto: Jochen Tack/Imago)
Korrespondent

Wer endlich seine Wunschimmobilie gefunden hat, kann beim Gang zu seiner Bausparkasse auch schon mal eine Überraschung erleben. Und zwar dann, wenn der existierende Bausparvertrag nicht zu dem Bauvorhaben oder dem geplanten Erwerb passt. Nicht selten ist die Bausparsumme zu niedrig oder der Vertrag noch nicht zuteilungsreif. Außerdem kann es sein, dass der Darlehenszins nicht mehr attraktiv ist. In solchen Fällen können Bausparkassen ein eigenes Konzept für die Finanzierung entwickeln, um dennoch den Erwerb der Immobilie oder den Bau eines Hauses zu ermöglichen. Dieses Konzept besteht dann aus einem oder mehreren Bausparverträgen und einem Baukredit – dem Zwischenkredit oder Vorausdarlehen. Der Baukredit ist ein sogenanntes endfälliges Darlehen, für das die Verbraucher laufend Zinsen bezahlen. „Die Tilgung ist aber erst am Ende fällig, und zwar auf einen Schlag“, erläutert Dirk Eilinghoff vom Geldratgeber „Finanztip“. Solange das endfällige Vorausdarlehen läuft, bespart man dann regelmäßig einen Bausparvertrag, der als Tilgungsersatz dient. Sobald der Bausparvertrag dann zuteilungsreif ist, was in der Regel nach zehn Jahren der Fall ist, steht dem Verbraucher die gesamte Bausparsumme zur Verfügung – also Guthaben plus Bauspardarlehen. Und damit kann das endfällige Darlehen auf einen Satz zurückgezahlt werden.

Allerdings hat die Sache auch einen Haken: Die Bauspar-Sofortfinanzierung ist nämlich teurer als ein normaler Bankkredit. Zwar sind die Zinsen für das endfällige Darlehen und das Bauspardarlehen niedrig, der kombinierte Zinssatz beider Produkte ist es aber nicht unbedingt. „Das liegt daran, dass man das Baudarlehen zu Beginn nicht zurückzahlt und gleichzeitig nur eine magere Verzinsung auf die Einzahlungen in den Bausparvertrag erhält“, erläutert der Finanztip-Experte. Durch die fehlende Tilgungsleistung baut sich das Darlehen nicht ab, vielmehr werden die Zinsen immer aus der vollen Kreditsumme berechnet. Bei einem üblichen Baukredit von der Bank in Form eines Annuitätendarlehens fließt dagegen von Anfang an Geld in die Tilgung. Außerdem gibt es keine Abschlusskosten für einen zusätzlichen Vertrag.

Auf Gesamteffektivzins bestehen

Es ist daher ratsam, bei der Bauspar-Sofortfinanzierung auf den sogenannten Gesamteffektivzins zu achten, der sich aus den Darlehenszinsen und den Guthabenzinsen zusammensetzt. Dieser muss von den Bausparkassen in ihren Angeboten allerdings nicht ausgewiesen werden. „Nur so aber kann man den Kombikredit mit anderen Darlehen vergleichen“, sagt Eilinghoff. Daher rät der Experte Verbrauchern, auf Auskunft dieser Angabe unbedingt zu bestehen. Als Faustregel gilt hierbei: Je weniger Zinsen man für jeden Euro beim Bausparvertrag bekommt und gleichzeitig für das Vorausdarlehen an Sollzinsen zahlt, desto ungünstiger ist die Bauspar-Sofortfinanzierung. Wie die Konditionen der Bausparkasse genau aussehen, hängt davon ab, wie viel Geld man benötigt und ob man bereits einen größeren Bausparvertrag hat. Darüber hinaus kommt es darauf an, wie weit der Bausparvertrag noch von der Zuteilung entfernt ist.

Im Falle einer Zwischenfinanzierung streckt die Bausparkasse das Geld für die Mindestbesparung des Bausparvertrags vor und gewährt einen Zwischenkredit für das Bau- oder Kaufvorhaben. Damit nimmt man für eine gewisse Zeit einen höheren Kredit auf, als man ihn für den Kauf eigentlich benötigt. Auch bei der Sofortfinanzierung wird ein, wie Eilinghoff meint, eigentlich unpassendes Instrument, der Bausparvertrag, passend gemacht. Anstatt einfach nur einen Kredit aufzunehmen und diesen mit einer monatlichen Rate zu bedienen, nimmt der Verbraucher ein endfälliges Vorausdarlehen auf und schließt gleichzeitig einen Bausparvertrag in Höhe des Finanzierungsbedarfs ab. Mit dem Vorausdarlehen kann gebaut oder gekauft werden – der Bausparvertrag löst dann später das Vorausdarlehen ab. Grundsätzlich kann eine Sofortfinanzierung sinnvoll sein, wenn damit möglichst lange Zinsen festgeschrieben werden. Dennoch ist es immer ratsam, sich zum Vergleich ein Angebot für ein klassisches Bankdarlehen einzuholen. Auch auf diese Weise kann man sich möglichst lange niedrige Zinsen sichern.

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